Skutki podatkowe sprzedaży udziału w nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku dochodowym od osób fizycznych jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

28 stycznia 2024 r. wpłynął Pana wniosek z 28 stycznia 2024 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku dochodowego od osób fizycznych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży  nieruchomości. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem złożonym 2 kwietnia 2024 r. Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

W 2018 r. Pan oraz Pana żona … … zakupiliście nieruchomość - dom w zabudowie bliźniaczej na gruncie we współwłasności stanowiącej 50%. W momencie zakupu dom znajdował się na działce nr … w obrębie…. W 2023 r. minęło 5 lat od zakupu nieruchomości. W roku ubiegłym dokonano podziału działki nr … na działki nr … i nr …, przy czym każda z działek stanowi 50 % powierzchni zajmowanej dotychczasowo przez działkę nr …. Podział działek został już formalnie zatwierdzony przez …. Ośrodek Geodezji mocą decyzji nr ….2023 z … 2023 r., jednak nie dokonano jeszcze podziału w formie prawnej, w wyniku którego Pan i Pana żona stalibyście się właścicielami działki nr …, zaś sąsiedzi - właścicielami działki nr ….

W uzupełnieniu wniosku wskazano, że nieruchomość, o której mowa we wniosku, została zakupiona 23 maja 2018 r. do współwłasności majątkowej małżeńskiej. Aktem notarialnym, sporządzonym przez …, notariusza w …, 23 maja 2018 r., Rep. A Nr …/2018, ustanowiono lokal mieszkalny nr … w … przy ulicy … o pow. użytk. 127,75 m kw., do tego lokalu przypisany jest udział 1/2 części w działce gruntu nr … o pow. 0,0989 ha (KW gruntowa …). W ww. akcie notarialnym wskazany jest paragraf 5 oświadczający, iż „Sprzedający ustanawia odrębną własność opisanego samodzielnego lokalu mieszkalnego nr … (…) w … przy ulicy … o łącznej powierzchni 127,75 m², z którym to lokalem związany jest udział 12775/25550 (dwanaście tysięcy siedemset siedemdziesiąt pięć łamane przez dwadzieścia pięć tysięcy pięćset pięćdziesiąt) części w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo własności gruntu nr … oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Właściciele lokali mieszkalnych nr ... i nr … wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej nabyli je od dewelopera i nie uczestniczyli w procesie budowy. Wszystkie udziały rozdzielone są po równo pomiędzy właścicielami lokalu nr … i lokalu nr …. Żadna ze stron nie poniosła i po zniesieniu współwłasności nie poniesie dodatkowych korzyści i/lub strat. Wszystkie udziały dzielone są po równo. Ani Pan, ani Pana małżonka nie uzyskacie przysporzenia majątkowego. Wartość rynkowa przed zniesieniem współwłasności i po jej zniesieniu jest i będzie taka sama. Przyszła sprzedaż udziału w nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

Pytanie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Czy po zniesieniu współwłasności gruntu z wpisem do księgi wieczystej w 2024 r. Pan i Pana małżonka będziecie zmuszeni zapłacić podatek w przypadku sprzedaży nieruchomości?

Niniejsza interpretacja indywidualna dotyczy Pana obowiązków podatkowych, natomiast w zakresie dotyczącym Pana żony zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pana stanowisko w sprawie (ostatecznie sformułowane w uzupełnieniu wniosku)

Zdaniem Pana i Pana małżonki, po zniesieniu współwłasności gruntu z wpisem do księgi wieczystej w 2024 r. nie będziecie zmuszeni (Pan oraz Pana małżonka) do zapłacenia podatku w przypadku sprzedaży nieruchomości, gdyż upłynie już 5 lat od daty zakupu nieruchomości, wartość nieruchomości nie ulegnie zmianie. Zmiana nastąpi tylko w zapisie numeru księgi wieczystej.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 9 ust. 1 ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t. j. Dz. U. z 2024 r. poz. 226 ze zm.):

Zgodnie natomiast z art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych:

Przytoczony przepis formułuje generalną zasadę, zgodnie z którą nienastępujące w wykonaniu działalności gospodarczej odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz praw określonych w tym przepisie przed upływem pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie, stanowi źródło przychodu podlegające opodatkowaniu. Zatem, jeżeli odpłatne zbycie nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw nastąpi po upływie pięciu lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie – nie jest źródłem przychodu w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, a tym samym kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości, jej części lub udziału w nieruchomości oraz ww. praw w ogóle nie podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym.

Zatem, w przypadku odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości i praw majątkowych, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a)-c) ww. ustawy, co do zasady decydujące znaczenie w kwestii opodatkowania podatkiem dochodowym od osób fizycznych ma moment i sposób ich nabycia.

Z opisu zdarzenia wynika, że 23 maja 2018 r. Pan oraz Pana żona zakupiliście do współwłasności majątkowej małżeńskiej nieruchomość – lokal mieszkalny nr … znajdujący się w domu w zabudowie bliźniaczej. Do tego lokalu przypisany jest udział 1/2 części w działce gruntu nr… oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Właściciele lokali mieszkalnych nr … i nr … wraz z udziałem w nieruchomości wspólnej nabyli je od dewelopera i nie uczestniczyli w procesie budowy. Wszystkie udziały rozdzielone są po równo pomiędzy właścicielami lokalu nr … i lokalu nr …. W roku ubiegłym dokonano podziału działki nr … na działki nr … i nr …, przy czym każda z działek stanowi 50 % powierzchni zajmowanej dotychczasowo przez działkę nr …. Podział działek został już formalnie zatwierdzony jednak nie dokonano jeszcze podziału w formie prawnej. Żadna ze stron nie poniosła i po zniesieniu współwłasności nie poniesie dodatkowych korzyści i/lub strat. Wszystkie udziały dzielone są po równo. Ani Pan, ani Pana małżonka nie uzyskacie przysporzenia majątkowego. Wartość rynkowa przed zniesieniem współwłasności i po jej zniesieniu jest i będzie taka sama. Przyszła sprzedaż udziału w nieruchomości nie nastąpi w wykonaniu działalności gospodarczej.

W tym miejscu należy wskazać, że kwestie ustanowienia odrębnej własności lokalu reguluje ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t. j. Dz. U. z 2021 r. poz. 1048).

Na mocy art. 2 ust. 1 wskazanej ustawy:

W świetle art. 2 ust. 2 przytoczonej ustawy:

Z art. 3 ust. 1 ustawy o własności lokali wynika, że:

Wedle art. 3 ust. 2 wskazanej ustawy:

Art. 3 ust. 3 przywołanej ustawy stanowi, że:

Na gruncie art. 7 ust. 1 powołanej ustawy:

Stosownie do art. 7 ust. 2 wskazanej ustawy:

Z art. 8 ust. 1 powołanej ustawy wynika, że:

Dodatkowo na podstawie art. 24 ust. 1 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1984):

Stosownie do Postanowienie Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 15 września 2023 r., sygn. akt I CSK 4419/22 :

Celem postępowania o zniesienie współwłasności w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U z 2023 r. poz. 1610 ze zm.) jest nowe ukształtowanie prawa własności rzeczy, która stanowi przedmiot współwłasności.

Stosownie do art. 195 ww. Kodeksu:

Jak stanowi art. 196 § 1 i § 2 ww. Kodeksu:

Natomiast w myśl art. 210 § 1 zd. pierwsze ww. Kodeksu:

Przez zniesienie współwłasności rozumie się likwidację łączącego współwłaścicieli stosunku prawnego, która następuje w drodze umowy lub orzeczenia sądu.

Stosownie do art. 211 i art. 212 Kodeksu cywilnego:

Z powyższych przepisów wynika, że zniesienie współwłasności może nastąpić przez podział rzeczy wspólnej, a gdy rzeczy nie da się podzielić, przez przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty pozostałych bądź przez podział cywilny, polegający na sprzedaży rzeczy wspólnej i podziale uzyskanej ceny stosownie do wielkości udziałów współwłaścicieli.

Jeżeli zniesienie współwłasności następuje przez podział rzeczy wspólnej, to co do zasady dokonuje się jej podziału na tyle części ilu jest współwłaścicieli z uwzględnieniem wartości udziałów posiadanych przed zniesieniem współwłasności. W przypadku różnicy pomiędzy wartością utworzonych części rzeczy a wielkością udziałów, wartość poszczególnych udziałów może być wyrównana przez dopłaty pieniężne. Punktem wyjścia do obliczenia podstawy opodatkowania jest wartość rynkowa zbywanych udziałów w składnikach majątkowych.

Mając na uwadze powyższe stwierdzić należy, że zniesienie współwłasności nie stanowi nabycia rzeczy lub praw majątkowych tylko wówczas, jeżeli mieści się w ramach udziału jaki przypadał byłym współwłaścicielom w rzeczy wspólnej lub prawach i odbyło się bez spłat i dopłat. Natomiast, jeżeli udział danej osoby ulega powiększeniu (nawet bez spłat i dopłat) to traktowany jest w kategorii nabycia, ponieważ w ten sposób ulega powiększeniu zarówno zakres dotychczasowego władztwa tej osoby nad rzeczą (nieruchomością), jak i stan jej majątku osobistego. Tak więc co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia wówczas, gdy w wyniku tego zniesienia podatnik otrzymuje nieruchomość/prawo majątkowe, która/który przekracza udział jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał.

Zgodnie z teorią prawa rzeczowego przyznanie danej osobie na wyłączną własność rzeczy w drodze zniesienia współwłasności, podziału majątku wspólnego czy działu spadku, jest nabyciem tych rzeczy. Natomiast, biorąc pod uwagę przyjętą linię orzecznictwa Naczelnego Sądu Administracyjnego, nabyciem rzeczy w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych nie jest przyznanie jej na wyłączną własność jednemu ze współwłaścicieli w wyniku podziału, jeśli:

·podział taki jest ekwiwalentny w naturze i nie towarzyszą mu spłaty i dopłaty lub

·wartość otrzymanej przez daną osobę rzeczy w wyniku dokonanego podziału mieści się w udziale, jaki przysługiwał jej w majątku wspólnym.

Tak więc, co do zasady, zniesienie współwłasności jest formą nowego nabycia tylko wówczas, gdy w wyniku tej czynności podatnik otrzymuje nieruchomość lub prawo do lokalu wymienione w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, których wartość po dokonanym podziale przekracza wartość udziału jaki pierwotnie podatnikowi przysługiwał. Zatem, jeżeli przy dokonaniu zniesienia współwłasności wystąpiło przysporzenie majątku ponad posiadany udział przed jego dokonaniem, oznacza to, że dla części udziału w nieruchomości lub prawie do lokalu nabytego w drodze zniesienia współwłasności, dniem nabycia będzie dzień, w którym nastąpiło zniesienie współwłasności.

Skoro jak wskazał Pan w opisie, żadna ze stron nie poniosła i po zniesieniu współwłasności nie poniesie dodatkowych korzyści i/lub strat, a wartość rynkowa przed zniesieniem współwłasności i po jej zniesieniu jest i będzie taka sama, uznać należy, że w wyniku zniesienia współwłasności opisanej we wniosku nieruchomości nie dojdzie do nowego nabycia przez Pana części nieruchomości. Zatem okres 5-letni, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych należy liczyć od końca 2018 r., tj. od końca roku kalendarzowego, w którym nabył nieruchomość (lokal mieszkalny).

W świetle powyższego stwierdzić należy, że sprzedaż nieruchomości w 2024 r. po zniesieniu współwłasności gruntu z wpisem do księgi wieczystej nie będzie stanowiła źródła przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ponieważ sprzedaż ta nastąpi po upływie 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie w 2018 r. nieruchomości (lokalu mieszkalnego). W konsekwencji, dochód ze sprzedaży nieruchomości, nie będzie podlegał opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych, a Pan nie będzie obowiązany do złożenia zeznania podatkowego PIT-39 i zapłaty podatku dochodowego od osób fizycznych z tego tytułu.

Zatem, stanowisko Pana jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pan przedstawił i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Procedura wydawania indywidualnych interpretacji przepisów prawa podatkowego nie podlega regułom przewidzianym dla postępowania podatkowego, czy kontrolnego. Organ wydający interpretacje opiera się wyłącznie na opisie stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego przedstawionego we wniosku – nie prowadzi postępowania dowodowego. Postępowanie w sprawie wydania interpretacji indywidualnej ma na celu wyjaśnienie wątpliwości co do sposobu zastosowania przepisów prawa podatkowego materialnego do określonego stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego. Przedmiotem interpretacji wydanej na podstawie art. 14b ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.) jest sam przepis prawa. Rolą postępowania w sprawie wydania indywidualnej interpretacji przepisów podatkowych nie jest ustalanie stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego), stanowi to bowiem domenę ewentualnego postępowania podatkowego. To na podatniku ciąży obowiązek udowodnienia w toku tego postępowania okoliczności faktycznych, z których wywodzi on dla siebie korzystne skutki prawne. Organ nie prowadzi postępowania dowodowego, ograniczając się do analizy okoliczności podanych we wniosku. W stosunku do tych okoliczności wyraża swoje stanowisko, które zawsze musi być jednak ustosunkowaniem się do poglądu (stanowiska) prezentowanego w danej sprawie przez wnioskodawcę. Jeżeli zatem, przedstawione we wniosku zdarzenie przyszłe będzie się różniło od występującego w rzeczywistości, wówczas wydana interpretacja nie będzie Pana chroniła w zakresie rzeczywiście zaistniałego stanu faktycznego.

Końcowo wskazać należy, że interpretacje prawa podatkowego wydawane są w indywidualnej sprawie zainteresowanego, co wynika z art. 14b § 1 ustawy Ordynacja podatkowa,w związku z czym, niniejsza interpretacja jest wiążąca dla Pana jako osoby występującej z wnioskiem, nie wywiera natomiast skutku prawnego dla Pana żony.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w …. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).