Wyrok NSA z dnia 5 grudnia 2023 r., sygn. II OSK 2316/23

Dnia 5 grudnia 2023 r. Naczelny Sąd Administracyjny w składzie: Przewodniczący: Sędzia NSA Paweł Miładowski (spr.) po rozpoznaniu w dniu 5 grudnia 2023 r. na posiedzeniu niejawnym w Izbie Ogólnoadministracyjnej skargi kasacyjnej R. J. od wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 30 maja 2023 r., sygn. akt VII SA/Wa 2610/22 w sprawie ze sprzeciwu R. J. od decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Siedlcach z dnia 20 października 2022 r. nr SKO.4000-1665/2022 w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę kasacyjną.

Uzasadnienie

Wyrokiem z dnia 30 maja 2023 r., sygn. akt VII SA/Wa 2610/22, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Warszawie oddalił sprzeciw R. J. od decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Siedlcach z dnia 20 października 2022 r., nr SKO.4000-1665/2022, w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości.

Zaskarżoną decyzją SKO w Siedlcach, na podstawie art. 138 § 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2022 r. poz. 2000), zwanej dalej "K.p.a.", uchyliło w całości decyzję Wójta Gminy D. z 19 sierpnia 2022 r., znak: SR.6725.2.2021 (o ustaleniu w związku z § 16 uchwały nr SR.XXII.0007.204.2016 Rady Gminy D. z [...] października 2016 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części miejscowości D. w gminie D.; Dz. Urz. Woj. Maz. [...]; wobec skarżącego jednorazowej opłaty w wysokości 13.129 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w związku ze sprzedażą działek oznaczonych nr ewid. [...] i [...] w miejscowości D., gmina D. aktem notarialnym Rep. A Nr [...] z [...] sierpnia 2018 r.) i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi I instancji.

Organ odwoławczy wskazał na istotną wadliwość operatu szacunkowego, w oparciu o który swoje rozstrzygnięcie wydał organ I instancji. W operacie tym nie uwzględniono szczegółowych treści planu miejscowego (brak opisu stanu prawnego nieruchomości) oraz okoliczności późniejszego podziału nieruchomości, z której wyodrębniono ww. działki. Ponadto rzeczoznawca majątkowy powinien w operacie szacunkowym dokładnie wyjaśnić, co przesądziło o doborze podejścia, metody i techniki szacowania. Nie jest więc wystarczające jedynie przywołanie podstaw prawnych do wyceny. To rolą rzeczoznawcy jest wykazanie, że przyjęte przez niego podejście i metoda szacowania są właściwe dla realiów wyceny. W ocenie SKO, ponownie rozpoznając sprawę, organ I instancji powinien uzupełnić operat również w powyższym zakresie. Ma to szczególne znaczenie w sytuacji, z którą mamy do czynienia w rozpoznawanej sprawie, a mianowicie w przypadku, gdy rzeczoznawca decyduje się na dokonanie wyceny nieruchomości raz przy zastosowaniu podejścia porównawczego metody korygowania ceny średniej (stary plan), po zmianie planu zaś sięga po podejście porównawcze metodę porównywania parami. Rzeczoznawca majątkowy powinien wyjaśnić, co przemawia za użyciem dwóch różnych metod i czy nie ma to wpływu na finalny wynik wyceny. W tym zakresie rzeczoznawca ograniczył się do przywołania przepisów oraz wskazania, iż przyjął dwie różne metody. Organ II instancji zwrócił też uwagę na to, że rzeczoznawca dokonał szacowania wartości nieruchomości na podstawie 13 nieruchomości, z czego tylko 3 pochodziły z terenu Gminy D.. W ocenie organu odwoławczego, nie można wykluczyć, że inna lokalizacja nieruchomości może mieć znaczenie dla procesu wyceny, a powyższego nie da się zweryfikować bez wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego. Ponadto w odniesieniu do doboru nieruchomości do porównań SKO stwierdziło, że niewystarczającym jest wyłącznie tabelaryczne zestawienie nieruchomości z podaniem ich powierzchni, położenia oraz ceny transakcyjnej (tabela str. nr 9) i opisanie wyłącznie nieruchomości o cenie najwyższej oraz najniższej, w sytuacji gdy za cechy rynkowe, najistotniejsze z punktu widzenia wyceny, rzeczoznawca majątkowy przyjmuje położenie i otoczenie, kulturę rolną, klasę bonitacyjną gleby, dostęp do drogi, cechy użytkowe. W powyższym zakresie wszystkie z nieruchomości przyjętych do porównań winny podlegać szczegółowej charakterystyce, czego zabrakło nawet w przypadku nieruchomości o cenie najniższej i najwyższej. Dodatkowo w operacie winny znaleźć się informacje o przeznaczeniu poszczególnych nieruchomości przyjętych do porównań, jak również winna zostać wskazana powierzchnia wszystkich nieruchomości oraz numery ewidencyjne działek uznanych za podobne. Analogiczna sytuacja ma miejsce w przypadku opisu nieruchomości przyjętych do porównań pod rządami nowego Planu (tabela str. 11). Rzeczoznawca majątkowy wskazuje 4 nieruchomości, za cechy rynkowe uznaje położenie i otoczenie, możliwości inwestycyjne, powierzchnię, dostęp do drogi i mediów, gdzie w tabeli ponownie przywołuje wyłącznie powierzchnię oraz cenę transakcyjną. Kolegium podkreśliło, że tego rodzaju opis w najmniejszym stopniu nie pozwala organowi odwoławczemu na zweryfikowanie, czy faktycznie do wyceny przyjęto nieruchomości podobne. Dalej Kolegium wskazało, że opis nieruchomości przyjętych do porównań powinien być na tyle szczegółowy, aby zarówno strony postępowania, jak i organy administracji publicznej nie miały wątpliwości, że rzeczoznawca majątkowy faktycznie przyjął nieruchomości podobne. W niniejszej sprawie nie sposób zaś uznać, aby w oparciu o zgromadzony materiał dowodowy możliwym było jednoznaczne stwierdzenie, że rzeczoznawca majątkowy przyjął do porównań nieruchomości podobne.