Interpretacja indywidualna z dnia 23 lutego 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL1-1.4012.671.2023.4.EB

Ustalenie, czy w związku ze sprzedażą nieruchomości Wnioskodawca wystąpi w charakterze podatnika podatku VAT.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowny Panie,

stwierdzam, że Pana stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

12 grudnia 2023 r. wpłynął Pana wniosek z 12 grudnia 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia, czy w związku ze sprzedażą nieruchomości wystąpi Pan w charakterze podatnika podatku VAT oraz w zakresie podatku dochodowego od osób fizycznych. Uzupełnił go Pan – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 14 lutego 2024 r. (wpływ 14 lutego 2024 r.). Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego (ostatecznie przedstawiony w uzupełnieniu do wniosku z 14 lutego 2024 r.)

Wnioskodawcą jest (...) będący polskim rezydentem podatkowym. Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości gruntowej nr (...) niezabudowanej pod adresem ul. (...) o powierzchni (...) ha. Nieruchomość oznaczona jest numerem księgi wieczystej (...) (dalej jako „działka”, „nieruchomość”). Wnioskodawca planuje dokonać odpłatnego zbycia części tej nieruchomości.

Na mocy umowy darowizny udokumentowanej aktem notarialnym Rep. A nr (...) z (...) 2003 r. Wnioskodawca nabył w drodze darowizny udział wynoszący (...) części nieruchomości położonej w (...) składającej się z działek nr (...) o powierzchni (...) ha oraz nr (...) o powierzchni (...) ha. Wartość darowizny na rzecz Wnioskodawcy określona została jako (...) zł. Nabycie tej części udziału własności odpowiadało nabyciu 1/3 prawa własności tej nieruchomości. Darczyńcą był ojciec Wnioskodawcy – (...).

Następnie Wnioskodawca dokonał nabycia pozostałej części nieruchomości na podstawie umów sprzedaży:

•na podstawie aktu notarialnego Rep. A nr (...) z (...) 2020 r. – Wnioskodawca nabył udział wynoszący 1/3 własności nieruchomości działki gruntów ornych nr (...) o powierzchni (...) ha położonej w (...) za cenę (...) zł od Pana (...),

•na podstawie aktu notarialnego Rep. A nr (…) z (….) 2020 r. – Wnioskodawca nabył udział wynoszący 1/3 własności nieruchomości działki gruntów ornych nr (...) o powierzchni (...) ha położonej w (...) za cenę (…) zł od Pani (…) (siostra Wnioskodawcy) oraz Pana (…) (szwagier Wnioskodawcy), którzy dokonali zbycia tej nieruchomości w ramach wspólności ustawowej małżeńskiej.

Na podstawie opisanych powyżej transakcji Wnioskodawca stał się jedynym właścicielem nieruchomości, którą nabył do majątku osobistego.

Wnioskodawca jest samoistnym właścicielem nieruchomości przy ul. (...), które nabywał we wskazanych powyżej częściach do majątku osobistego. Wskazane działki będące przedmiotem zapytania (działki na ul. (...)) nie są objęte wspólnością majątkową. Nabycie 1/3 działki nastąpiło darowizną przed zawarciem związku małżeńskiego. Nabycie 2/3 działki nastąpiło w trakcie trwania związku małżeńskiego, jednak do majątku osobistego, zgodnie z treścią aktu notarialnego potwierdzającego nabycie tej części działki, za środki pochodzące z majątku osobistego.

Wnioskodawca dokonał nabycia pozostałej części nieruchomości w roku 2020 po uporządkowaniu jej stanu prawnego. Przez uporządkowanie stanu prawnego należy rozumieć działania podjęte przez Wnioskodawcę z ówczesnymi właścicielami nieruchomości przed nabyciem pozostałych 2/3 udziałów. W księdze wieczystej znajdowały się ostrzeżenia o niezgodności stanu ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Powodowało to niemożność przeprowadzenia jakichkolwiek transakcji notarialnych. Czynności, które wykonał Wnioskodawca to przeglądanie akt, szukanie powodów niezgodności stanu prawnego z rzeczywistym stanem prawnym, składanie wniosków o wykreślenie ostrzeżeń w księdze wieczystej, uzupełnianie braków formalnych. Mając na względzie chęć nabycia przez Wnioskodawcę od ówczesnych właścicieli pozostałych 2/3 udziałów w nieruchomości, w porozumieniu z nimi podjął działania w celu dokonania stosowanych zmian w księdze wieczystej, co umożliwiło Wnioskodawcy nabycie wskazanych udziałów w roku 2020.

Nieruchomość będąca przedmiotem złożonego wniosku została zakupiona przez Wnioskodawcę do majątku prywatnego. W treści obu aktów znajduje się informacja o zakupie udziału w nieruchomości do majątku osobistego, a sprzedający w obu wypadkach oświadczyli, że w zakresie umowy objętej tym aktem nie są podatnikami VAT w rozumieniu art. 15 ustawy o podatku od towarów i usług.

Nabycie nieruchomości zostało sfinansowane przez Wnioskodawcę ze środków własnych pochodzących z darowizn oraz oszczędności. Wnioskodawca otrzymał darowizny od rodziców – darowizna z dnia (...) 2019 r. na kwotę (…) zł oraz darowizna z dnia (…) 2020 r. na kwotę (…) zł. Darowizny te zostały przez Wnioskodawcę zdeklarowane właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego na formularzach SDZ-2. Wnioskodawca nie dokonał nabycia z wykorzystaniem środków pochodzących z kredytów lub pożyczek. Celem nabycia nieruchomości było ulokowanie prywatnych środków pochodzących z darowizny. Celem nie było prowadzenie działalności zarobkowej, czy budowa nieruchomości zarówno w celu sprzedaży, jak i na cele prywatne. Nieruchomość nie była przedmiotem umowy najmu, dzierżawy czy odpłatnego korzystania. Wnioskodawca nie osiągał przychodów z tej nieruchomości. Na działce nie jest i nie była prowadzona również działalność rolnicza.

Wnioskodawca wskazuje, że:

•nie dokonywał uzbrojenia terenu,

•nie wnioskował o przyłączenie działki do mediów,

•nie dokonywał ogrodzenia nieruchomości,

•nie występował o decyzję o warunkach zabudowy, zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W momencie zakupu działka miała dostęp do sieci energetycznej niskiego napięcia, sieci wodociągowej i sieci kanalizacyjnej. W pobliżu działki przebiega sieć telekomunikacyjna. W odległości około 115m przebiega sieć gazowa. W odległości około 350m przebiega sieć ciepłownicza.

Wnioskodawca wskazuje, że na podstawie wypisu i wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wydanego przez Prezydenta Miasta (…), z którego wynika, że na podstawie Uchwały (…) w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (...) – przeznaczenie terenu w planie (…) dla działki w (...) nr (...) jest następujące: (...).

W treści wniosku z 12 grudnia 2023 r. o wydanie interpretacji Wnioskodawca wskazał, że „Zgodnie z wiedzą Wnioskodawcy obecnie Urząd Miasta zgodnie z Uchwałą nr (…) prowadzi prace nad uchwaleniem nowego planu zagospodarowania przestrzennego, który obejmie również nieruchomość. Wnioskodawca spodziewa się, że (...) nastąpi zmiana zagospodarowania planu przestrzennego dla tego gruntu z (...) na zabudowę wielorodzinną. Wnioskodawca pozyskał tę informację we właściwym urzędzie miasta. Wnioskodawca nie wnioskował o zmianę przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Zmiany te dokonywane są z wyłącznej inicjatywy Urzędu Miasta. Wnioskodawca w związku z zainteresowaniem potencjalnych nabywców śledzi proces zmian MPZP, jednak nie wnosił o ich zainicjowanie”.

Działka jest niezabudowana budynkami, ani budowlami i w momencie sprzedaży również będzie niezabudowana.

Wnioskodawca w ostatnim czasie podjął działania mające na celu wydzielenie fragmentu gruntu, który w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego jest i będzie przewidziany na drogę. Wstępny projekt podziału działki nr (...) o obszarze (...) ha przewiduje podział na działki: nr (...) o obszarze (…) ha, nr (...) o obszarze (…) i nr (...) o obszarze (…) ha; ponadto na projekcie uwidoczniony został przebieg służebności drogi koniecznej wpisanej w dziale III księgi wieczystej Numer (…) oraz proponowany przebieg służebności pasem gruntu o szerokości 5 metrów, biegnącym przez całą długość działki nr (...) do granicy z działką nr (…), przy granicy z działką nr (…).

Wnioskodawca złożył wniosek o podział działki (...) 2023 r. Wydzielenie drogi ma na celu zapewnienie dostępu do drogi, co jest niezbędnym warunkiem do prowadzenia jakichkolwiek prac inwestycyjnych w przyszłości przez nabywcę, niezależnie od tego na rzecz kogo Wnioskodawca dokonałby zbycia nieruchomości.

Wnioskodawca zamierza zbyć projektowaną działkę nr (...) o obszarze (…) ha oraz projektowaną działkę nr (...) o obszarze (…) ha, powstałe z podziału działki nr (...).

Zgodnie z wiedzą Wnioskodawcy, z dniem, w którym decyzja Prezydenta Miasta (...) zatwierdzająca podział powyższej nieruchomości stanie się ostateczna – przejdzie na własność Gminy (...) na podstawie art. 98 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Wydzielony fragment działki pod drogę nie będzie przedmiotem sprzedaży na rzecz nabywcy. Z uzyskanych przez Wnioskodawcę informacji m.in. od geodety wynika, że po dokonaniu podziału gmina powinna od razu przystąpić do wykupienia działki, o ile pozwoli jej na to dostępny budżet. Tym samym fragment działki, który zostanie wydzielony pod drogę nie będzie przedmiotem zbycia na rzecz nabywcy, lecz w przyszłości będzie stanowić drogę gminną przejętą lub zakupioną przez Miasto.

Wnioskodawca w uzupełnieniu wniosku o wydanie interpretacji doprecyzowuje, że (...) 2024 r. Prezydent Miasta (...) wydał decyzję zatwierdzającą podział nieruchomości położonej w (...) oznaczonej nr (...), zgodnie z którą zatwierdził podział tej działki w następujący sposób: z działki nr (...) o pow. (...) ha wydziela się działki nr (...) o pow. (…) ha, nr (...) o pow. (…) ha, nr (...) o pow. (…) ha (razem (...) ha). Zgodnie z decyzją działka gruntu nr (...) o pow. (…) ha została wydzielona pod drogę publiczną gminną i przejdzie z mocy prawa na własność Gminy (...) z dniem, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna.

Zatem przedmiotem sprzedaży będą pozostałe wydzielone działki, tj. nr (...) o pow. (…) ha oraz nr (...) o pow. (…) ha.

Poza wskazanymi wyżej działaniami, Wnioskodawca nie ponosił i nie zamierza ponosić żadnych nakładów finansowych, które mogłyby uatrakcyjnić nieruchomości, ani nie zawierał żadnych umów, które prowadziłyby do uatrakcyjnienia nieruchomości oraz podniesienia ich wartości.

W okresie ostatnich dwóch lat z Wnioskodawcą zaczęli kontaktować się potencjalni nabywcy nieruchomości, co skłoniło Wnioskodawcę do podjęcia decyzji o zbyciu działki. Wnioskodawca samodzielnie prowadził i prowadzi rozmowy i negocjacje z potencjalnymi nabywcami. Ponadto Wnioskodawca wystawił na krótki okres ogłoszenie na jednym z portali internetowych. Wnioskodawca podejmując działania w zakresie poszukiwania potencjalnego nabywcy lub nabywców działki wyłącznie na początku podejmował kontakt z pośrednikiem w obrocie nieruchomościami, jednak nie był zadowolony z efektów działań tej osoby. Przy czym należy wskazać, że to pośrednik skontaktował się z Wnioskodawcą w imieniu swoich klientów – potencjalnych nabywców nieruchomości. W późniejszym okresie Wnioskodawca nie korzystał z usług pośredników w obrocie nieruchomościami, mimo, że oferowali mu oni swoje usługi w tym zakresie. Wnioskodawca podejmował samodzielne działania niezbędne do przygotowania nieruchomości do sprzedaży takie jak pozyskiwanie informacji na temat nieruchomości w organach, wykonanie zdjęć nieruchomości (w tym ujęć z drona), pozyskanie informacji na temat sąsiednich działek. Ponadto Wnioskodawca zwrócił się do architekta o przygotowanie wstępnej analizy chłonności (PUM). Podczas rozmów z niektórymi potencjalnymi kupującymi Wnioskodawca otrzymywał pytania o PUM i na tej podstawie wywnioskował, że będzie to istotny czynnik pomagający określić cenę i dlatego zdecydował się zwrócić do architekta o przygotowanie takiej analizy.

Nabywcą nieruchomości będzie (...) Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej jako „Inwestor”). Wnioskodawca doprecyzowuje, że we wniosku z 12 grudnia 2023 r. wskazał, że na moment składania wniosku, Wnioskodawca planował zawrzeć z inwestorem umowę przedwstępną związaną ze sprzedażą działki.

Wnioskodawca wyjaśnia, że w okresie od dnia złożenia wniosku z 12 grudnia 2023 r. do dnia uzupełnienia nie zawarł i nie planuje zawarcia z Inwestorem umowy przedwstępnej w zakresie sprzedaży nieruchomości. Ze względu na wiele wątpliwości prawnych, ryzyk oraz brak wspólnego stanowiska stron nie została zawarta umowa przedwstępna. Zgodnie z ustaleniami Wnioskodawcy i Inwestora umowa sprzedaży ma zostać zawarta pod koniec lutego lub na początku marca 2024 r. Wolą Stron jest, aby umowa przenosząca własność nieruchomości została zawarta przed rozpoczęciem obowiązywania nowego planu zagospodarowania przestrzennego. Ustalona zmieniona kwota sprzedaży to (…) zł netto. Jeżeli w wydanej na niniejszy wniosek interpretacji indywidulanej, Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uzna, że Wnioskodawca dokonuje zbycia nieruchomości jako podatnik w rozumieniu art. 15 ustawy o VAT, należna Wnioskodawcy cena zostanie powiększona o VAT. Cena zostanie uiszczona w dniu zawarcia umowy sprzedaży przenoszącej własność nieruchomości.

Jednocześnie Wnioskodawca wskazuje, że nie otrzyma od Inwestora żadnych kwot tytułem przedpłaty lub zaliczki na poczet ceny sprzedaży nieruchomości, Strony nie zawarły oraz nie będą zawierały żadnych porozumień dotyczących konieczności uzyskania przez Wnioskodawcę zgód, pozwoleń, opinii, decyzji itp. związanych z daną działką poza wskazaną powyżej uzyskaną decyzją zatwierdzającą podział działki. Wnioskodawca nie udzielał i nie udzieli Inwestorowi pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w celu występowania w jego imieniu w sprawach dotyczących nieruchomości.

Wnioskodawca wskazuje, że w przypadku, gdy nie dojdzie do zawarcia umowy sprzedaży ze wskazanym wyżej Inwestorem, dopuszcza podjęcie działań zmierzających do znalezienia innego nabywcy. Przy czym Wnioskodawca wskazuje, że samodzielnie będzie poszukiwał potencjalnego innego nabywcy wykorzystując przede wszystkim możliwość publikowania ofert na różnego rodzaju portalach internetowych. Nie można jednak wykluczyć, że w przypadku konieczności znalezienia innego nabywcy, Wnioskodawca skorzysta z usług pośrednika. Wnioskodawca w takiej sytuacji będzie samodzielnie prowadził rozmowy i negocjacje z potencjalnymi nabywcami. Wnioskodawca zakłada, że w przypadku konieczności poszukania innego nabywcy, warunkiem sprzedaży nie będzie podejmowanie przez niego żadnych działań warunkujących sprzedaż. Nie będzie „udział” potencjalnemu innemu nabywcy pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w celu występowania w jego imieniu w sprawach dotyczących nieruchomości.

Wnioskodawca nie zdecydował jeszcze o sposobie przeznaczenia środków ze sprzedaży działki. Rozważa jednak ich dalsze inwestowanie jako formę zabezpieczenia prywatnego kapitału m.in. poprzez nabycie akcji, obligacji, walut. Wnioskodawca nie wyklucza jednak, że z uwagi na sytuację na rynku nieruchomości zdecyduje się reinwestować zarobione środki w nabycie innej nieruchomości, w tym na własne cele mieszkaniowe.

Wartość działki będącej przedmiotem zapytania Wnioskodawcy została ustalona w oparciu o wiedzę Wnioskodawcy z zakresu cen gruntów zlokalizowanych w najbliższym regionie i odpowiada średniej wartości rynkowej takich nieruchomości. Nie sporządzano wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego.

Nieruchomość nie była w żaden sposób wykorzystywana od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży. Wnioskodawca nie prowadził żadnych aktywności na działce, nie była ona przedmiotem najmu i dzierżawy, nie dokonywał jej ulepszeń, ani nie ponosił żadnych nakładów na nieruchomość.

Wnioskodawca nie prowadzi działalności rolniczej w rozumieniu art. 2 pkt 15 ustawy o VAT.

Jednocześnie w ramach zarządu majątkiem prywatnym Wnioskodawca dokonywał innych transakcji nabycia i zbycia nieruchomości (prawo własności albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu). W roku 2012 r. zakupił mieszkanie nr 1, w którym mieszkał z żoną, a później, po przeprowadzce do innego lokalu w roku 2015, było ono przedmiotem wynajmu. Zostało ono sprzedane w roku 2020. Ponadto wraz z żoną w ramach ustawowego ustroju wspólności majątkowej nabył w 2014 r. inne mieszkanie (mieszkanie nr 2), w którym zamieszkiwali, a następnie, po przeprowadzce, było przez żonę wynajmowane w ramach prowadzonej przez nią jednoosobowej działalności, a które to mieszkanie zostało sprzedane w roku 2022. W roku 2020 Wnioskodawca nabył z żoną mieszkanie nr 3, w którym realizują obecnie cele mieszkaniowe. W roku 2016 wraz z żoną Wnioskodawca nabył niezabudowaną działkę nr 2 znajdującą się na terenach mieszkalnictwa rolniczego. Działka ta nie jest w żaden sposób używana, czy zagospodarowana.

Wnioskodawca wskazuje, że mieszkania nr 1-3 oraz działka nr 2 nie są przedmiotem zapytania Wnioskodawcy.

Między małżonkami panuje ustrój wspólnoty majątkowej małżeńskiej.

Wnioskodawca prowadził działalność gospodarczą pod nazwą (...), która polegała na produkcji mebli oraz sprzedaży przez internet. Wnioskodawca obecnie nie uzyskuje przychodów z tytułu prowadzenia tej działalności, mimo, iż nie dokonał jej zawieszenia ani wykreślenia z CEIDG. Wnioskodawca wskazuje, że choć formalnie działalność ta nie została wykreślona z CEIDG, co wynikało z problemów technicznych występujących przy podjęciu przez niego próby takiego wykreślenia, aktualnie nie prowadzi i nie zamierza prowadzić działalności w tym zakresie w ramach tej działalności. Wnioskodawca zamierza w najbliższym czasie podjąć ponownie próbę wykreślenia tej działalności z CEIDG. Nieruchomość będąca przedmiotem wniosku o wydanie interpretacji nie jest składnikiem majątku wykorzystywanym w tej działalności, nie została ujęta przez Wnioskodawcę w ewidencji środków trwałych.

Ponadto od roku 2012 Wnioskodawca prowadzi działalność jako wspólnik spółki cywilnej (…). Przedmiot działalności tej spółki został sklasyfikowany jako:

-55.20.Z Obiekty noclegowe turystyczne i miejsca krótkotrwałego zakwaterowania,

-55.90.Z Pozostałe zakwaterowanie,

-68.20.Z Wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi,

-68.32.Z Zarządzanie nieruchomościami wykonywane na zlecenie.

Dochody Wnioskodawcy osiągane ze spółki cywilnej opodatkowane są na zasadach art. 30c ustawy o PIT (tzw. podatek liniowy).

Nieruchomość będąca przedmiotem wniosku o wydanie interpretacji nie jest składnikiem majątku wykorzystywanym w działalności prowadzonej w formie spółki cywilnej, nie została ujęta w ewidencji środków trwałych tej spółki.

W ramach działalności prowadzonej w formie spółki cywilnej Wnioskodawca wraz z wspólnikiem dokonał zakupu trzech nieruchomości. Zakupy następowały w latach 2012, 2013 i 2015. Trzy nieruchomości były w większym lub mniejszym stopniu remontowane, a następnie wynajmowane osobom fizycznym oraz przedsiębiorcom i nie zostały do tej pory sprzedane. Działalność spółki polega na wynajmowaniu lokali mieszkalnych i usługowych i zarządzaniu wspomnianymi nieruchomościami własnymi. Pierwsza z nieruchomości (dom) położna jest w (...). Jest to połowa bliźniaka, który jest wynajmowany na cele mieszkaniowe osobom fizycznym. Druga nieruchomość położona w (…) jest to kamienica wynajmowana w sposób mieszany, tzn. na cele mieszkaniowe oraz na działalność usługową. Trzecia nieruchomość również położona w (…) to kamienica, która obecnie nie jest wynajmowana. Jest wystawiona na sprzedaż, a wcześniej była wynajmowana na cele usługowe. Być może w najbliższym czasie, jeśli wspólnicy nie znajdą nabywcy, część tej kamienicy będzie wynajmowana na cele usługowe.

W spółce cywilnej przeprowadzono ponadto transakcję zakupu, a później sprzedaży lokal niemieszkalnego (pomieszczenie użytkowe) przy ul. (…). Lokal został zakupiony przez spółkę (...) 2012 r. za kwotę (…) zł. Następnie (...) 2016 r. lokal ten został zbyty za cenę (…) zł.

Wnioskodawca wskazuje, że nieruchomości zakupione w ramach działalności prowadzonej w formie spółki cywilnej nie są przedmiotem zapytania niniejszej interpretacji.

Wnioskodawca wskazuje, że nie posiada innych nieruchomości niż wskazane w treści niniejszego wniosku przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu sprawy

1.Wnioskodawca wyjaśnił, że jest samoistnym właścicielem działek będących przedmiotem zapytania. Wnioskodawca jest samoistnym właścicielem nieruchomości przy ul. (...), które nabywał we wskazanych częściach do majątku osobistego. Wskazane działki będące przedmiotem zapytania (działki na ul. (...)) nie są objęte wspólnością majątkową. Nabycie 1/3 działki nastąpiło darowizną przed zawarciem związku małżeńskiego. Nabycie 2/3 działki nastąpiło w trakcie trwania związku małżeńskiego, jednak do majątku osobistego, zgodnie z treścią aktu notarialnego potwierdzającego nabycie tej części działki, za środki pochodzące z majątku osobistego.

2.Na własność Gminy (...) przejdzie własność działki gruntu nr (...) o pow. (…) ha, która została wydzielona pod drogę publiczną gminną. Wnioskodawca doprecyzował, że (...) 2024 r. Prezydent Miasta (...) wydał decyzję zatwierdzającą podział nieruchomości położonej w (...) przy ul. (...) oznaczonej nr (...), zgodnie z którą zatwierdził podział tej działki w następujący sposób: z działki nr (...) o pow. (...) ha wydziela się działki nr (...) o pow. (…) ha, nr (...) o pow. (...) ha, nr (...)o pow. (...) ha (razem (...) ha). Zgodnie z decyzją działka gruntu nr (...) o pow. (...) ha została wydzielona pod drogę publiczną gminną i przejdzie z mocy prawa na własność Gminy (...) z dniem, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna. Zatem przedmiotem sprzedaży na rzecz Inwestora będą pozostałe wydzielone działki, tj. nr (...) o pow. (...) ha oraz nr (...) o pow. (...) ha.

3.Wnioskodawca wskazał, że nie posiada innych nieruchomości niż wskazane w treści złożonego wniosku przeznaczonych w przyszłości do sprzedaży.

Jednocześnie pełnomocnik w imieniu Wnioskodawcy poinformował, że zmianie uległ opis zdarzenia przyszłego będącego przedmiotem wniosku. Wnioskodawca nie dokonał zawarcia umowy przedwstępnej na warunkach opisanych we wniosku o wydanie interpretacji z 12 grudnia 2023 r. Okoliczność zmiany zdarzenia przyszłego została uwzględniona w uzupełnieniu wniosku o wydanie interpretacji stanowiącym załącznik do pisma uzupełniającego.

Pytanie (oznaczone we wniosku nr 3)

Czy w związku z planowaną sprzedażą nieruchomości Wnioskodawca będzie występować w ramach tej sprzedaży w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT?

Pana stanowisko w sprawie

W Pana ocenie,w związku z planowaną sprzedażą nieruchomości Wnioskodawca nie będzie występować w ramach tej sprzedaży w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Dostawa towarów podlega opodatkowaniu VAT wyłącznie wówczas, gdy dokonywana jest przez podmiot mający status podatnika VAT i działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Stosownie do art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

W świetle powyższych przepisów uznanie, że osoba fizyczna dokonując sprzedaży gruntów działa jako podatnik prowadzący działalność gospodarczą, wymaga ustalenia, że jej działalność ma charakter zawodowy (profesjonalny), stały (charakteryzujący się powtarzalnością czynności) i zorganizowany.

Stwierdzenie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga każdorazowo oceny dokonanej na gruncie stanu faktycznego konkretnej sprawy. Oznacza to, że do oceny charakteru działania danego podmiotu w konkretnej sprawie, niezbędne jest każdorazowo ustalenie, czy zbywca podjął aktywne działania angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT.

W przedstawionych okolicznościach nie sposób przypisać Wnioskodawcy zachowań handlowca, który działa w sposób profesjonalny, ciągły i zorganizowany, ani angażowania środków porównywalnych do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie obrotem nieruchomościami.

Zdaniem Wnioskodawcy, takiej ocenie nie stoi na przeszkodzie podejmowanie czynności, które umożliwią sprzedaż, czy podniosą atrakcyjność działki takie jak wystąpienie o podział nieruchomości, gdyż nie noszą znamion działalności zorganizowanej o charakterze profesjonalnym i nie angażują środków takich jak ponoszone przez profesjonalistów.

Zgodnie z tezami zawartymi w wyroku składu 7 sędziów Naczelnego Sądu Administracyjnego z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07 oraz w orzeczeniach Naczelnego Sądu Administracyjnego (np. wyrok z 27 października 2009 r., sygn. akt I FSK 1043/08) podającymi kryteria, jakimi należy kierować się przy określaniu, że w takich przypadkach mamy do czynienia z działalnością gospodarczą, a nie z zarządem majątkiem prywatnym, przepisy art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT powinny być rozumiane w ten sposób, że warunkiem sine qua non uznania, że dany podmiot działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług jest ustalenie, że działa on jako producent, handlowiec, usługodawca, pozyskujący zasoby naturalne, rolnik lub jako osoba wykonująca wolny zawód. Ani więc formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, ani okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo lecz z zamiarem częstotliwości nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, że w odniesieniu do tej konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

W orzecznictwie TSUE istotne znaczenie dla niniejszej sprawy ma wyrok z dnia 15 września 2011 r. Słaby i in.: C-180/10, C-181/10. TSUE zauważył, że dostawę gruntu przeznaczonego pod zabudowę należy uznać za objętą podatkiem od towarów i usług na podstawie prawa krajowego państwa członkowskiego, jeżeli państwo to skorzystało z możliwości przewidzianej w art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112/WE, niezależnie od częstotliwości takich transakcji oraz od kwestii, czy sprzedawca prowadzi działalność producenta, handlowca lub usługodawcy, pod warunkiem że transakcja ta nie stanowi jedynie czynności związanej ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Jednocześnie TSUE wskazał, że osoby fizycznej, która prowadziła działalność rolniczą na gruncie nabytym ze zwolnieniem z VAT i przekształconym wskutek zmiany planu zagospodarowania przestrzennego niezależnej od woli tej osoby w grunt przeznaczony pod zabudowę, nie można uznać za podatnika VAT w rozumieniu art. 9 ust. 1 i art. 12 ust. 1 dyrektywy 2006/112/WE, kiedy dokonuje ona sprzedaży tego gruntu, jeżeli sprzedaż ta następuje w ramach zarządu majątkiem prywatnym tej osoby. Natomiast jeżeli osoba ta w celu dokonania wspomnianej sprzedaży podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi dyrektywy 2006/112/WE, należy uznać ją za podmiot prowadzący „działalność gospodarczą” w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług. TSUE stanowisko to konsekwentnie prezentował także w innych orzeczeniach (sprawy: C-263/11, C-331/14, C-72/137).

W wyroku z 4 kwietnia 2019 r. sygn. akt II FSK 1100/17 NSA stwierdził, że samo tylko wyodrębnienie z jednej nieruchomości działek gruntu, powiązane także z koniecznością uprzedniego uzyskania stosownych decyzji administracyjnych, czy uregulowania prawidłowego dostępu do nich, nie wykracza poza działania mieszczące się w zwykłym zarządzie własnymi sprawami majątkowymi.

Z kolei w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 4 lipca 2023 r., sygn. I FSK 427/23 wskazano, że „Nie mogą być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej same z siebie czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności, nie ma też decydującego charakteru sama liczba i zakres transakcji sprzedaży. Podobnie okoliczność, iż przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej, sama z siebie nie jest decydująca. Nie ma takiego charakteru również długość okresu, w jakim te transakcje następowały, ani wysokość osiągniętych z nich przychodów. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego”.

Zdaniem Wnioskodawcy, na uwagę zasługuje również teza wyrażona przez Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 24 marca 2023 r., sygn. I FSK 2068/22: „Dokonując kwalifikacji działalności związanej z obrotem nieruchomościami w celu oceny możliwości zaliczenia jej do działalności gospodarczej, należy uwzględnić, że przed sprzedażą nieruchomości właściciel może podejmować działania przygotowawcze, np. wystąpić o zatwierdzenie podziału nieruchomości na mniejsze działki budowlane i doprowadzenie do wydzielenia działki pod drogę oraz inicjować postępowania administracyjne w sprawie zmiany funkcji nieruchomości z rolnej na budowlaną. Tego rodzaju działania oraz ilość wydzielonych działek same przez się nie dają podstaw do zakwalifikowania, że są one typowe dla działań „handlowca”, a więc podatnika podatku od towarów i usług”.

W ocenie Wnioskodawcy, również fakt, że prowadzi działalność gospodarczą i jest zarejestrowany jako podatnik VAT w związku z działalnością prowadzoną w spółce cywilnej pozostaje bez znaczenia dla kwalifikacji podatkowej transakcji będącej przedmiotem wniosku. Jak wynika z wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 18 kwietnia 2023 r., sygn. akt I FSK 552/20: „Przedsiębiorca ma możliwość zbycia składników majątku prywatnego bez związku z prowadzoną działalnością gospodarczą, podejmując przy tym czynności mające na celu zwiększenie zysku (np. podział działek)”.

Zdaniem Wnioskodawcy, na podstawie okoliczności opisanych we wniosku o udzielenie interpretacji nie można mu przypisać cech osoby prowadzącej działalność gospodarczą w zakresie obrotu nieruchomościami. Podejmowane przez niego czynności odpowiadają zarządowi majątkiem prywatnym, a ich wąski zakres nie wypełnia definicji działalności gospodarczej z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT. Tym samym, w ocenie Wnioskodawcy, nie dokona zbycia nieruchomości jako podatnik, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy o VAT.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawił Pan we wniosku – jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1570 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlegają odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju.

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Przez dostawę towarów, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (…).

Na podstawie art. 2 pkt 6 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o towarach – rozumie się przez to rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Zgodnie z art. 2 pkt 22 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o sprzedaży – rozumie się przez to odpłatną dostawę towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju, eksport towarów oraz wewnątrzwspólnotową dostawę towarów.

Zatem należy stwierdzić, że w sytuacji, gdy przedmiotem dostawy są towary w rozumieniu powołanego wyżej przepisu i gdy czynność ta prowadzi do przeniesienia prawa do rozporządzania tymi towarami jak właściciel, mamy do czynienia z dostawą w ujęciu art. 7 ust. 1 ustawy podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Należy więc przyjąć, że w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości gruntowych (działek), traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Jednak nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Aby dana czynność była opodatkowana tym podatkiem musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Według art. 15 ust. 1 ustawy:

Podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Na mocy art. 15 ust. 2 ustawy:

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Wskazać bowiem należy, że status podatnika podatku od towarów i usług wynika z okoliczności dokonywania czynności podlegających opodatkowaniu tym podatkiem. Dla ustalenia, czy osoba dokonująca transakcji sprzedaży nieruchomości jest podatnikiem podatku VAT, istotne jest stwierdzenie, że prowadzi ona działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów cytowanej wyżej ustawy.

W tym miejscu należy również zaznaczyć, że na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 str. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE Rady:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b Dyrektywy 2006/112/WE Rady wskazano, że:

Zgodnie z art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

W myśl art. 2 ust. 1 lit. a Dyrektywy 2006/112/WE Rady:

Analiza powyższych przepisów prawa wspólnotowego wskazuje, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te powinny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Właściwym zatem jest wykluczenie osób fizycznych z grona podatników w przypadku, gdy dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku prywatnego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej. W tym kontekście, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku prywatnego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Problem odnoszący się do rozstrzygnięcia, czy sprzedaż działek jest sprzedażą majątku osobistego, czy też stanowi sprzedaż realizowaną przez podatnika prowadzącego w tym zakresie działalność gospodarczą, był przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). Z orzeczenia tego wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy 2006/112/WE Rady, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Trybunał stwierdził, że dużych transakcji sprzedaży można dokonywać również jako czynności osobistych. Zatem, kryterium decydującym o zaliczeniu transakcji sprzedaży nieruchomości przez osoby fizyczne do działalności gospodarczej jest podejmowanie aktywnych działań angażujących środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w przypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Przykładowo podane zostały działania polegające na uzbrojeniu terenu albo na działaniach marketingowych. Działania takie nie należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W tym miejscu podkreślić należy również, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen V. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Każdy, kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania towaru (np. nieruchomości) dla celów działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika tego podatku. Tym samym, wykorzystywanie majątku prywatnego stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla opodatkowania sprzedaży, w tym również nieruchomości, jest ustalenie m.in. czy majątek został nabyty i faktycznie wykorzystany na potrzeby osobiste, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej.

W kontekście powyższych rozważań, nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Zatem, należy jeszcze raz powtórzyć, że w kwestii podlegania opodatkowaniu sprzedaży działek istotne jest, czy w danej sprawie w celu dokonania ich sprzedaży podjął Pan aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producenta, handlowca i usługodawcę w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług, co skutkuje koniecznością uznania Pana za podmiot prowadzący działalność gospodarczą w rozumieniu tego przepisu, a więc za podatnika podatku od towarów i usług, czy też sprzedaż nastąpi w ramach zarządu majątkiem prywatnym.

Przejawem takiej aktywności określonej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną może być np.: nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy terenu, czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym, na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu wystąpienia pojedynczych z nich.

Ze wskazanych regulacji wynika, że w świetle definicji zawartej w art. 15 ustawy, dla uznania określonych zachowań danego podmiotu za działalność gospodarczą istotne znaczenie ma ich zorganizowany charakter. Przy czym, taka działalność wystąpi również w przypadku wykorzystywania towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Zatem dostawa towarów (w tym gruntów) będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w sytuacji, gdy działaniom podmiotu dokonującego tej dostawy, można przypisać znamiona prowadzenia działalności gospodarczej, co w efekcie przesądza o uzyskaniu przez niego statusu podatnika.

W rozpatrywanej sprawie Pana wątpliwości dotyczy ustalenia, czy w związku z planowaną sprzedażą działek będzie Pan występował w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy.

Uznanie, że dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Jak wyjaśniono wyżej – odwołując się zarówno do treści przepisów ustawy, jak i stanowiska judykatury – w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W przedmiotowej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży działek nr (...) i nr (...) wydzielonych z działki nr (...) wystąpi Pan w charakterze podatnika w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą, w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, polegającą na handlu nieruchomościami. Jak wcześniej wyjaśniono, aby uznać określoną sprzedaż za podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT nie wystarcza stwierdzić jedynie dostawy towarów, lecz wymagane jest określenie podmiotu dokonującego dostawy za występującego w związku ze sprzedażą jako podatnika podatku od towarów i usług.

W rozpatrywanej sprawie, sprzedaż przedmiotowej działek gruntu nr (...) i nr (...) należy uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. Jak wynika bowiem z opisu sprawy:

-celem nabycia przez Pana nieruchomości było ulokowanie prywatnych środków. Celem nie było prowadzenie działalności zarobkowej, czy budowa nieruchomości zarówno w celu sprzedaży, jak i na cele prywatne,

-nie dokonywał Pan uzbrojenia terenu,

-nie wnioskował Pan o przyłączenie działki do mediów,

-nie ogradzał Pan nieruchomości,

-nie występował Pan o decyzję o warunkach zabudowy, czy też o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego,

-nie ponosił Pan i nie zamierza Pan ponosić żadnych nakładów finansowych, które mogłyby uatrakcyjnić nieruchomość,ani nie zawierał Pan żadnych umów, które prowadziłyby do uatrakcyjnienia nieruchomości oraz podniesienia ich wartości,

-nabywcą nieruchomości będzie Inwestor. Wskazał Pan, że w okresie od dnia złożenia wniosku z 12 grudnia 2023 r. do dnia uzupełnienia nie zawarł i nie planuje zawarcia z Inwestorem umowy przedwstępnej w zakresie sprzedaży nieruchomości. Ze względu na wiele wątpliwości prawnych, ryzyk oraz brak wspólnego stanowiska stron nie została zawarta umowa przedwstępna. Zgodnie z ustaleniami Pana i Inwestora umowa sprzedaży ma zostać zawarta pod koniec lutego lub na początku marca 2024 r. Strony nie zawarły oraz nie będą zawierały żadnych porozumień dotyczących konieczności uzyskania przez Pana zgód, pozwoleń, opinii, decyzji itp. związanych z daną działką poza uzyskaną decyzją zatwierdzającą podział działki. Nie udzielał Pan i nie udzieli Inwestorowi pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w celu występowania w jego imieniu w sprawach dotyczących nieruchomości,

-w przypadku konieczności poszukania innego nabywcy, warunkiem sprzedaży nie będzie podejmowanie przez Pana żadnych działań warunkujących sprzedaż, nie będzie Pan udzielał potencjalnemu innemu nabywcy pełnomocnictwa (zgody, upoważnienia) w celu występowania w Pana imieniu w sprawach dotyczących nieruchomości,

-nieruchomość nie była w żaden sposób wykorzystywana od momentu wejścia w ich posiadanie do chwili sprzedaży,

-nie prowadził Pan żadnych aktywności na działce, nie była ona przedmiotem umowy najmu i dzierżawy, czy odpłatnego korzystania,

-nie dokonywał jej ulepszeń, ani nie ponosił żadnych nakładów na nieruchomość,

-na działce nie jest i nie była prowadzona również działalność rolnicza,

-nie osiągał Pan przychodów z tej nieruchomości,

-nieruchomość nie jest wykorzystywana w działalności gospodarczej i nie jest wprowadzona do ewidencji środków trwałych,

-nieruchomość nie jest składnikiem majątku wykorzystywanym w działalności spółki cywilnej, w której jest Pan wspólnikiem.

W rozpatrywanej sprawie złożył Pan jedynie wniosek o podział działki oraz podjął Pan współpracę z architektem celem wstępnej analizy chłonności (PUM). Natomiast z opisu sprawy wynika, że wykonanie wstępnej analizy chłonności (PUM) dokonał Pan uznając, że będzie to istotny czynnik pomagający określić cenę działki.

W niniejszej sprawie, zatem brak jest aktywnych działań Pana, które zmierzałyby do uatrakcyjnienia gruntu mającego być przedmiotem sprzedaży, zatem brak jest przesłanek świadczących o takiej Pana aktywności w przedmiocie zbycia działek nr (...) i nr (...), które byłyby porównywalna do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem (brak przesłanek zawodowego – stałego i zorganizowanego charakteru takiej działalności). Nie wystąpił bowiem ciąg zdarzeń, które jednoznacznie przesądzą, że sprzedaż działek wypełniać będzie przesłanki działalności gospodarczej. Nie podejmował Pan takich aktywnych działań w zakresie obrotu nieruchomościami, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. W ww. przypadku nie podejmował Pan szeregu zorganizowanych czynności zmierzających do podniesienia wartości gruntu.

Tak więc, w związku z planowaną sprzedażą działek nr (...) i nr (...) wydzielonych z działki nr (...) będzie Pan korzystał z przysługującego Panu prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, bowiem czynność ta oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. Brak tego statusu pozbawia Pana cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, w zakresie planowanej sprzedaży działek nr (...) i nr (…), a ich dostawy, cech czynności podlegającej opodatkowaniu, o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Skutkiem powyższego, transakcja planowanej sprzedaży działek nr (...) i nr (…), nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, bowiem w związku z planowaną sprzedażą nie wystąpi Pan w charakterze podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą zdefiniowaną w art. 15 ust. 2 ustawy.

Podsumowując, w związku z planowaną sprzedażą nieruchomości, tj. działek nr (...) i nr (...) nie będzie Pan występował w ramach tej sprzedaży w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy.

Tym samym, Pana stanowisko należało uznać za prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa, składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Zainteresowany ponosi ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze opisem zdarzenia przyszłego podanym przez Pana w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy, co oznacza, że w przypadku, gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Ta interpretacja rozstrzyga w części wniosku dotyczącej podatku od towarów i usług w zakresie ustalenia, czy z tytułu sprzedaży nieruchomości wystąpi Pan w charakterze podatnika podatku VAT (pytanie oznaczone we wniosku nr 3). Natomiast w zakresie pytań oznaczonych we wniosku nr 1 i nr 2 dotyczących podatku dochodowego od osób fizycznych, zostanie wydane odrębne rozstrzygnięcie.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pana sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pan do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pan prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.).