Interpretacja indywidualna z dnia 19 stycznia 2024 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0111-KDIB2-3.4014.498.2023.2.JS

Skoro transakcja (sprzedaż Nieruchomości) będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu VAT, to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o PCC.

Interpretacja indywidualna

– stanowisko prawidłowe 

Szanowni Państwo,

stwierdzam, że Państwa stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych zdarzenia przyszłego w podatku od czynności cywilnoprawnych jest prawidłowe.

Zakres wniosku wspólnego o wydanie interpretacji indywidualnej

17 listopada 2023 r. wpłynął Państwa wniosek wspólny z 17 listopada 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy m.in. podatku od czynności cywilnoprawnych w zakresie skutków podatkowych sprzedaży nieruchomości niezabudowanej.

Treść wniosku wspólnego jest następująca:

Zainteresowani, którzy wystąpili z wnioskiem

1)Zainteresowany będący stroną postępowania:

L. Sp. z o.o. (dalej: Kupujący, Nabywca)

NIP: (…)

2)Zainteresowany niebędący stroną postępowania:

Pan A. N. (dalej: Sprzedający, Zbywca)

Opis zdarzenia przyszłego

1.Informacja o uprzednio wydanych interpretacjach indywidualnych

Na wstępie wskazali Państwo, że Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej (…) wydał dwie interpretacje indywidualne o sygn.: (…) (dotyczącą podatku od towarów i usług) oraz (…) (dotyczącą podatku od czynności cywilnoprawnych), w których przedmiotem analizy była sprzedaż działek gruntu opisanych poniżej we wniosku.

Jednakże wydane interpretacje nie będą wiążące z uwagi na fakt, że (a) zmieniły się strony transakcji – inny podmiot kupi przedmiotowe nieruchomości oraz (b) w stosunku do opisanych w tym wniosku nieruchomości wydana została decyzja o warunkach zabudowy.

Zatem zdarzenia przyszłe opisane w uprzednio złożonych wnioskach o interpretację nie wydarzą się, w związku z czym występują Państwo ponownie z wnioskiem o wydanie interpretacji indywidualnej uwzględniając zmieniony opis zdarzeń przyszłych planowanej transakcji.

2.Wstęp

A.N. (dalej: „Sprzedający”) – Zainteresowany niebędący stroną postępowania oraz L. spółka z ograniczoną odpowiedzialnością jako kupujący (dalej: „Kupujący”) –Zainteresowany będący stroną postępowania, zamierzają dokonać transakcji sprzedaży nieruchomości niezabudowanej zlokalizowanej w (…) (dalej: „Transakcja”). Sprzedający oraz Kupujący będą w dalszej części łącznie określani jako „Zainteresowani” lub „Strony”. Kupujący oraz Sprzedający nie są podmiotami powiązanymi.

Przedmiotem tego wniosku o wydanie wspólnej interpretacji przepisów prawa podatkowego jest potwierdzenie konsekwencji podatkowych na gruncie podatku od towarów i usług oraz podatku od czynności cywilnoprawnych planowanej Transakcji. W dalszych punktach Strony przedstawią: (pkt 3) opis nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji, (pkt 4) zarys działalności Sprzedającego i Kupującego, (pkt 5) okoliczności nabycia nieruchomości przez Sprzedającego, (pkt 6) szczegółowy zakres Transakcji.

Opis nieruchomości będącej przedmiotem planowanej Transakcji

W ramach planowanej Transakcji Kupujący nabędzie od Sprzedającego:

- prawo własności nieruchomości składającej się z działki gruntu o powierzchni 3,35 ha, położonej w (…), o numerze ewidencyjnym (…) obręb ewidencyjny (…), dla której Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą KW o nr (…), oznaczonej jako R – grunty orne.

- prawo własności nieruchomości składającej się z działki gruntu o powierzchni 3,35 ha, położonej w (…), o numerze ewidencyjnym (…) obręb ewidencyjny (…), dla której Sąd Rejonowy (…) prowadzi księgę wieczystą KW o nr (…), oznaczonej jako R – grunty orne.

(dalej łącznie: „Grunt”, „Nieruchomość”), który na moment dokonania Transakcji będzie niezabudowany.

Grunt nie jest również objęty miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Dodatkowo należy zaznaczyć, że przez Grunt nie przechodzą/znajdują się w nim instalacje wchodzące w skład przedsiębiorstwa podmiotów trzecich, które w świetle Prawa budowlanego powinny być kwalifikowane jako budowle (np. urządzenia przesyłowe). Na Gruncie nie zostały ustanowione służebności przesyłu.

Działki Gruntu nie są również uzbrojone oraz nie będą uzbrojone na moment planowanej Transakcji. Działki Gruntu składające się na Nieruchomość są i na moment planowanej Transakcji będą niezabudowane, nieogrodzone oraz posiadają bezpośredni dostęp do drogi publicznej.

19 lipca 2023 r. została wydana przez (…) decyzja o warunkach zabudowy (nr (…)) dla Gruntu (dalej: „Decyzja WZ”). Decyzja WZ stała się ostateczna 25 września 2023 r. Zgodnie z Decyzją WZ Grunt stanowi teren budowlany, na którym może zostać zrealizowana inwestycja polegająca na budowie zespołu magazynowo-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi, towarzyszącą infrastrukturą i urządzeniami budowlanymi na warunkach określonych w Decyzji WZ.

Zarys działalności Sprzedającego i Kupującego

Sprzedający jest osobą fizyczną nie prowadzącą działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. W szczególności Sprzedający nie prowadzi działalności polegającej na dzierżawie lub obrocie ziemią rolną. Nieruchomość została nabyta przez Sprzedającego do jego majątku prywatnego (Sprzedający pozostaje w ustroju małżeńskiej rozdzielności majątkowej i przedmiotowa Nieruchomość jest wyłączną własnością Sprzedającego).

Na moment Transakcji Sprzedający nie będzie zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług ani nie będzie posiadał statusu rolnika ryczałtowego. Jednakże, jeśli w ramach odpowiedzi na pytanie nr 1 (dotyczące podatku od towarów i usług) Organ wydający interpretację uzna, że w okolicznościach zdarzenia przyszłego Sprzedający dokonując sprzedaży Nieruchomości występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, wówczas Sprzedający przed dokonaniem Transakcji zarejestruje się jako czynny podatnik podatku od towarów i usług.

Kupujący jest spółką z ograniczoną odpowiedzialnością, będącą polskim rezydentem podatkowym, z siedzibą w Warszawie. Kupujący prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy o podatku od towarów i usług oraz jest zarejestrowany (oraz na moment planowanej Transakcji będzie zarejestrowany) jako czynny podatnik podatkiem od towarów i usług. Kupujący prowadzi działalność gospodarczą polegającą m.in. na realizacji przedsięwzięć inwestycyjnych i deweloperskich.

Dodatkowo wskazali Państwo, że nie są podmiotami powiązanymi w rozumieniu art. 11a ustawy z dnia 15 lutego 1992 r. o podatku dochodowym od osób prawnych ani art. 23m ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Pomiędzy Zainteresowanymi nie zachodzą również powiązania o charakterze rodzinnym lub z tytułu przysposobienia, kapitałowym, majątkowym lub wynikające ze stosunku pracy, o których mowa w art. 32 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.

Okoliczności nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego oraz jej wykorzystanie przez Sprzedającego

Prawo własności gruntu oznaczonego działką numer (…) zostało przez Sprzedającego nabyte na podstawie umowy sprzedaży prawa własności Nieruchomości zawartej 21 grudnia 2012 r. (Repertorium A numer (…)). Na moment nabycia działka numer (…) była niezabudowana i stanowiła działkę rolną. Po nabyciu działki numer (…) nie były na niej prowadzone żadne prace budowlane czy inwestycyjne. 

Prawo własności gruntu oznaczonego działką numer (…) zostało przez Sprzedającego nabyte na podstawie umowy sprzedaży prawa własności Nieruchomości zawartej 2 lipca 2013 r. (Repertorium A numer (…)). Na moment nabycia działka numer (…) była niezabudowana i stanowiła działkę rolną. Po nabyciu działki numer (...) nie były na niej prowadzone żadne prace budowlane czy inwestycyjne.

Nieruchomość została wniesiona jako wkład do R. w U. (dalej: „R.”) oraz wkład ten nie został z R. wycofany. Sprzedający został przyjęty w poczet członków R. (...) lutego 1976 r. Nieruchomość była wydzierżawiona przez R. na rzecz osoby trzeciej (niepowiązanej ze Sprzedającym ani z Kupującym), której przysługiwało prawo do użytkowania Nieruchomości i prowadzenia na niej działalności rolniczej. Przy czym umowa ta została rozwiązana i na moment złożenia wniosku na Gruncie nie jest już prowadzona działalność rolnicza.

Sprzedający za oddanie Nieruchomości w użytkowanie na rzecz R. otrzymuje wynagrodzenie. Sprzedający nie osiąga innych dochodów z wyjątkiem dochodów z tytułu członkostwa w R. oraz emerytury.

Obie działki składające się na Nieruchomość zostały nabyte przez Sprzedającego do jego majątku osobistego. Transakcje nabycia działek nie podlegały podatkowi od towarów i usług oraz były zwolnione z podatku od czynności cywilnoprawnych (na podstawie art. 9 ust. 2 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, w brzmieniu obowiązującym w dacie nabycia Nieruchomości przez Sprzedającego).

W związku z powyższym, Sprzedający nie miał prawa do odliczenia kwoty podatku naliczonego przy Transakcji ze względu na (a) brak naliczenia podatku od towarów i usług przy transakcjach nabycia działek Gruntu (jak wskazano sprzedaż działek nie podlegała pod ustawę o podatkiem od towarów i usług, tylko pod przepisy ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, przy czym zastosowanie miało zwolnienie z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych) oraz (b) fakt, iż Sprzedający nie jest czynnym podatnikiem podatku od towarów i usług (i nie był nim na moment zakupu Gruntu).

Sprzedający jest osobą fizyczną nie prowadzącą działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu na gruncie podatku od towarów i usług. W szczególności Sprzedający nie prowadzi działalności polegającej na dzierżawie lub obrocie ziemią rolną. Grunt, będący przedmiotem Transakcji, został jedynie oddany jako wkład do R. Za zniesienie wkładu do R. Sprzedający otrzymuje wynagrodzenie od R.

Na moment planowanej Transakcji Sprzedający nie będzie zarejestrowany jako podatnik podatku od towarów i usług czynny ani nie będzie posiadał statusu rolnika ryczałtowego. Chyba, że Organ interpretacyjny w odpowiedzi na pytanie nr 1 (dotyczące podatku od towarów i usług) do wniosku wskaże, że dokonując sprzedaży Nieruchomości w ramach Transakcji Sprzedający działa w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, wówczas przed dokonaniem Transakcji Sprzedający zarejestruje się jako czynny podatnik podatku od towarów i usług i będzie zarejestrowany jako czynny podatnik podatku od towarów i usług na moment dokonania Transakcji.

Przedmiot i okoliczności towarzyszące planowanej Transakcji

7 lipca 2022 r. Sprzedający oraz B. sp. z o. o. z siedzibą w W. (dalej: „Poprzedni Kupujący”) zawarli umowę przedwstępną („Umowa”) – Repertorium A numer (…) – w której zobowiązali się do przeprowadzenia planowanej Transakcji. Planowana Transakcja ma zostać zawarta najpóźniej do 31 sierpnia 2024 r. po spełnieniu warunków zawarcia umowy sprzedaży określonych w umowie przedwstępnej. 

Zgodnie z postanowieniami Umowy, kupujący może dokonać cesji praw i obowiązków wynikających z Umowy na inny podmiot – spółkę mającą siedzibę na terytorium Rzeczpospolitej Polskiej.

Poprzedni Kupujący zawarł stosowne przedwstępne umowy cesji, na mocy których Poprzedni Kupujący przeniesie na Kupującego wszelkie prawa i obowiązki wynikające z Umowy, a Kupujący nabędzie wszelkie prawa i zobowiązania wynikające z Umowy.

Opisaną wyżej sytuację można zatem krótko podsumować w następujący sposób – po zawarciu Umowy oraz przedwstępnych umów cesji pomiędzy Poprzednim Kupującym oraz Kupującym dojdzie do zawarcia dwóch umów:

1)umowy przyrzeczonej cesji pomiędzy Poprzednim Kupującym (B. sp. z o.o.) oraz Kupującym (L. sp. z o.o.)

2)umowy przyrzeczonej sprzedaży Nieruchomości pomiędzy Sprzedającym (A. N.) a Kupującym (L. sp. z o.o.).

Dla uniknięcia wątpliwości wskazali Państwo, że przedwstępna umowa cesji, ani przyrzeczona umowa cesji nie jest przedmiotem tego wniosku, tj. nie oczekują Państwo ustalenia, jakie konsekwencje podatkowe mogły te umowy wywrzeć. Umowy te są opisane dla kompletności wniosku, tj. wskazania na jakiej podstawie Kupujący będzie stroną umowy sprzedaży Nieruchomości zawartej ze Sprzedającym (zamiast Poprzedniego Kupującego). Przedmiotem tego wniosku jest wyłącznie określenie skutków podatkowych zawarcia umowy sprzedaży Nieruchomości pomiędzy Sprzedającym a Kupującym.

W ramach planowanej Transakcji na Kupującego zostanie przeniesione prawo własności Nieruchomości pod warunkiem spełnienia się zawartych w Umowie a opisanych poniżej warunków zawieszających. Jak wynika z zapisów Umowy przedwstępnej, Strony dokonają planowanej Transakcji po spełnieniu warunków przewidzianych w Umowie („Warunków Zawarcia Umowy Sprzedaży”), w szczególności:

a)niezaleganiu Sprzedającego z płatnością należnych podatków i innych świadczeń publicznoprawnych;

b)przeprowadzeniu przez Kupującego procesu analizy stanu prawnego, środowiskowego i technicznego Nieruchomości i uznaniu przez Kupującego, według jego oceny, wyników tej analizy za satysfakcjonujące;

c)uzyskaniu przez Kupującego na jego koszt ustaleń, z których wynikałoby, iż warunki glebowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji;

d)uzyskaniu przez Kupującego warunków technicznych, pozwoleń uzgodnień oraz zgód osób prawnych i fizycznych, w tym dostawców danych mediów oraz jednostek samorządu terytorialnego i organów administracji państwowej na zmianę przebiegu mediów znajdujących się na terenie Nieruchomości, które to media (gazociągi, linie energetyczne, wodociągi, rurociągi, linie telekomunikacyjne, rowy melioracyjne, itp.), o ile takie media znajdowałyby się na Nieruchomości oraz kolidowałyby z planowaną przez Kupującego inwestycją i których zmiana przebiegu byłaby niezbędna do uzyskania przez Kupującego pozwolenia na budowę planowanej inwestycji; 

e)potwierdzeniu, że warunki techniczne (zaopatrzenia w media: wodę, energię elektryczną, gaz, włączenia do układu drogowego oraz odprowadzania ścieków i wód deszczowych) umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji na Nieruchomości;

f)potwierdzeniu, że Nieruchomość posiada faktyczny i prawny dostęp do drogi publicznej;

g)uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji potwierdzającej, że Nieruchomości zostały wyłączone z produkcji rolnej albo zaświadczenia potwierdzającego, że mogą one zostać wyłączone z produkcji rolnej bez koniczności wydawania decyzji zezwalającej na takie wyłączenie;

h)uzyskaniu przez Kupującego decyzji o warunkach zabudowy dla Nieruchomości albo uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, na terenie którego położona jest Nieruchomość, umożliwiającego realizację inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno- biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą;

i)uzyskaniu przez Kupującego ostatecznej decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez Kupującego inwestycji na środowisko;

j)uzyskaniu przez Strony decyzji lub informacji właściwego organu gminy o ustaleniu lub nieustaleniu dla Sprzedającego opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (renty planistycznej).

Przy czym powyższe warunki zastrzeżone są na korzyść Kupującego, co oznacza, że Kupujący może wedle własnego uznania żądać zawarcia umowy przyrzeczonej i finalizacji Transakcji, nawet jeśli powyższe warunki nie zostaną spełnione – jest to decyzja biznesowa Kupującego, na którą Sprzedający nie ma wpływu.

Jednocześnie na podstawie Umowy przedwstępnej Sprzedający udzielił Poprzedniemu Kupującemu pełnomocnictwa do dokonania następujących czynności:

a)uzyskania warunków technicznych przyłączenia Nieruchomości do infrastruktury technicznej, w szczególności przyłączenia do sieci energetycznej, gazowej, teleinformatycznej, wodociągowej, ciepłowniczej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej lub innej infrastruktury technicznej umożliwiającej odprowadzenie wód opadowych, oraz włączenia do dróg w tym składania i podpisywania wniosków i innych dokumentów, ich zmiany, cofania i odbioru;

b)uzyskania decyzji o wyłączeniu gruntów z produkcji rolnej, zmiany klasyfikacji gruntów oraz uzyskania decyzji dotyczącej gospodarowania masami ziemi podlegającymi ochronie;

c)uzyskania decyzji o wycince drzew i krzewów oraz uzyskania decyzji o nasadzeniach zastępczych, a także dokonania wyżej wymienionych czynności;

d)zawarcia w imieniu Sprzedającego umów przyłączenia do sieci oraz umów drogowych określających warunki włączenia do dróg;

e)uzyskania decyzji – pozwolenia wodnoprawnego, decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach oddziaływania planowanej przez Kupującego/Poprzedniego Kupującego inwestycji na środowisko, decyzji zezwalającej na prowadzenie badań archeologicznych, decyzji o warunkach zabudowy, decyzji zatwierdzającej projekt budowalny i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości inwestycji planowanej przez Kupującego,

f)uzyskania zaświadczeń potwierdzających, że Sprzedający nie zalega z należnymi podatkami i innymi świadczeniami publicznoprawnymi;

g)uzyskania od organów administracji publicznej wszelkich zaświadczeń i informacji dotyczących Nieruchomości, w tym w szczególności wypisów z rejestru gruntów oraz wyrysów z mapy ewidencyjnej;

h)przeglądania akt (w tym dokumentów i pism) ksiąg wieczystych prowadzonych dla przedmiotowych nieruchomości przez Sąd Rejonowy (…) w S.

Wyżej wskazane pełnomocnictwo uprawnia Poprzedniego Kupującego do składania i podpisywania wniosków, umów i innych dokumentów, ich zmiany, cofania oraz do odbioru decyzji, postanowień, wypisów, wyrysów, map i pism oraz korespondencji związanej z prowadzonymi postępowaniami administracyjnymi, a w szczególności z uzyskaniem pozwolenia na budowę i decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach.

Poprzedni Kupujący na mocy opisanego wyżej pełnomocnictwa uzyskał:

a)Decyzję WZ;

b)decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach z (...) lutego 2023 r. wydaną przez Wójta (…);

c)warunki przyłączenia Nieruchomości do sieci elektroenergetycznej;

d)warunki przyłączenia Nieruchomości do sieci gazowej;

e)zezwolenia na lokalizację zjazdu wydanego przez Wójta (…).

Czynności, do których umocowany jest Poprzedni Kupujący, miały na celu uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy i zmiany charakteru Nieruchomości z rolnej na budowlaną oraz przygotowania Nieruchomości do inwestycji, która zaplanowana jest przez Kupującego na Nieruchomości. Są to standardowe czynności, do wykonania przed Transakcją, bez których może ona nie dojść do skutku.

Kupujący planuje nabyć Nieruchomość w celu realizacji na Nieruchomości inwestycji polegającej na budowie centrum magazynowo-logistyczno-produkcyjnego z częściami socjalno-biurowymi i infrastrukturą towarzyszącą (dalej: „Inwestycja”) zgodnie z wydaną dla Nieruchomości Decyzją WZ.

Kupujący zamierza wykorzystywać Nieruchomość, po jej zakupie, w ramach działalności gospodarczej podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług. Po przeprowadzeniu Transakcji Kupujący zamierza zrealizować na Nieruchomości Inwestycję – zgodnie z Decyzją WZ. Po zrealizowaniu Inwestycji, w zależności od sytuacji rynkowej, Kupujący albo (a) sprzeda Inwestycję i zrealizuje zysk z działalności deweloperskiej, lub (b) zajmie się komercjalizacją Inwestycji, tj. odpłatnym wynajmem powierzchni w Inwestycji i zrealizuje zysk z odpłatnego czynszu najmu powierzchni w Inwestycji. Obie formy działalności gospodarczej są opodatkowane podatkiem od towarów i usług jako odpowiednio odpłatna dostawa towarów lub odpłatne świadczenie usług. Kupujący nie będzie wykorzystywał Nieruchomości do wykonywania czynności zwolnionych z podatku od towarów i usług.

Sprzedający przed dokonaniem sprzedaży nie będzie dokonywał innych czynności w celu przygotowania Gruntu do sprzedaży, tj. m.in. nie dojdzie do uzbrojenia terenu, ogrodzenia, innych działań zmierzających do zwiększenia wartości lub atrakcyjności Gruntu, czy zamieszczania ogłoszeń o sprzedaży w środkach masowego przekazu, np. w sieci internetowej, prasie, radiu lub telewizji lub innych działań marketingowych.

Ponadto, poza udzieleniem wspomnianego pełnomocnictwa (oraz ewentualnie dodatkowych pełnomocnictw w przyszłości – gdyby takie pełnomocnictwa były konieczne) Sprzedający nie będzie podejmował żadnych czynności związanych z przygotowaniem Nieruchomości do Transakcji, ani nie będzie aktywnie wspierać Kupującego/Poprzedniego Kupującego w uzyskaniu decyzji, zezwoleń i zaświadczeń opisanych powyżej. Całe zaangażowanie Sprzedającego sprowadza się do udzielenia pełnomocnictwa Poprzedniemu Kupującemu (oraz ewentualnych dodatkowych pełnomocnictw gdyby były konieczne), to na Kupującym/Poprzednim Kupującym działającym samodzielnie w oparciu o pełnomocnictwo (lub zlecając wykonanie określonych czynności profesjonalnym doradcom, np. prawnikom, architektom, geodetom itp.) spoczywa doprowadzenie do stanu faktycznego i prawnego, w którym możliwa będzie finalizacja Transakcji.

Dla kompletności wniosku wskazali Państwo, że Sprzedający nie szukał aktywnie nabywcy Nieruchomości. Kupujący poszukując gruntów pod planowaną inwestycję uznał działki będące przedmiotem wniosku za atrakcyjne inwestycyjnie, skontaktował się bezpośrednio ze Sprzedającym i zaproponował zakup przedmiotowych nieruchomości za korzystną dla Sprzedającego cenę.

Powodem sprzedaży nieruchomości jest podeszły wiek Sprzedającego, jego sytuacja zdrowotna, jak również chęć wsparcia finansowego jego rodziny oraz fakt, że Kupujący sami zgłosili się do Sprzedającego i zaproponowali korzystną dla Sprzedającego ofertę nabycia nieruchomości będących przedmiotem wniosku.

Sprzedający nie prowadzi działalności polegającej na dzierżawie lub obrocie ziemią rolną. Grunt, będący przedmiotem Transakcji, został jedynie oddany jako wkład do R. Za wniesienie wkładu do R. Sprzedający otrzymuje wynagrodzenie od R. Zatem Sprzedający w ogóle nie wykorzystuje Nieruchomości do wykonywania czynności podlegających pod podatek od towarów i usług (ani czynności opodatkowanych, ani czynności zwolnionych). Wniesienie działek do R. oraz otrzymywanie wynagrodzenia z tego tytułu są czynnościami pozostającymi poza zakresem podatku od towarów i usług (nie są to więc ani czynności opodatkowane, ani zwolnione z podatku od towarów i usług). Będące przedmiotem sprzedaży działki nie były i nie są wykorzystywane przez Sprzedającego wyłącznie na cele zwolnione z podatku od towarów i usług.

Podsumowując:

- Grunt został nabyty przez Sprzedającego do majątku prywatnego; zarówno na moment nabycia Nieruchomości jak i na moment zawarcia umowy przedwstępnej Sprzedający był żonaty oraz posiadał rozdzielność majątkową;

- Sprzedający nie jest rolnikiem ryczałtowym, nie posiada statusu rolnika indywidualnego, jest natomiast członkiem R.;

- na podstawie statusu R. Sprzedający w związku z wniesieniem Gruntu do R. otrzymuje wynagrodzenie;

- Sprzedający nie jest zarejestrowany jako podatnik podatku od towarów i usług, przy czym Sprzedający zarejestruje się przed dokonaniem Transakcji, jako czynny podatnik podatku od towarów i usług, jeśli Organ w odpowiedzi na pytanie nr 1 wskaże, że w ramach Transakcji Sprzedający występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług;

- Sprzedający oprócz Gruntu będącego przedmiotem Transakcji jest właścicielem również innych działek, które wniósł jako wkład do R.; pozostałe działki, niebędące przedmiotem planowanej Transakcji, również zostały nabyte do majątku prywatnego;

- Sprzedający nie zatrudniał ani nie zatrudnia żadnych pracowników ani osób, dla których Nieruchomość byłaby zakładem pracy;

- po dokonaniu planowanej Transakcji Sprzedający nadal pozostanie członkiem R.;

- obecnie na Gruncie nie jest już prowadzona działalność rolnicza;

- Grunt objęty jest decyzją o warunkach zabudowy (Decyzja WZ), zgodnie z którą jest to teren budowlany, na którym możliwa jest realizacja Inwestycji;

- Grunt na moment planowanej Transakcji będzie niezabudowany;

- Nieruchomość nigdy nie była wykorzystywana wyłącznie na cele działalności zwolnionej z podatku od towarów i usług;

- Kupujący zrealizuje na Nieruchomości Inwestycję i będzie wykorzystywać Nieruchomość wyłącznie do wykonywania działalności opodatkowanej podatkiem od towarów i usług.

Pytanie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

Czy sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych? (pytanie oznaczone we wniosku nr 4)

Państwa stanowisko w sprawie w zakresie podatku od czynności cywilnoprawnych

W Państwa ocenie Sprzedający w ramach planowanej Transakcji występuje w charakterze podatnika podatku od towarów i usług i w konsekwencji sprzedaż Nieruchomości w ramach Transakcji jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (jako dostawa niezabudowanych gruntów budowlanych), to Transakcja będzie zwolniona (powinno być: wyłączona) z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, jako czynność opodatkowaną należy uznać umowę sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych. Zgodnie z art. 4 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, obowiązek podatkowy ciąży w takim przypadku na kupującym, który jest zobowiązany – w przypadku sprzedaży nieruchomości i prawa użytkowania wieczystego do zapłaty podatku w wysokości 2% (art. 7 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych), obliczonego od wartości rynkowej zbywanych rzeczy (art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy).

Zgodnie jednak z treścią art. 2 pkt 4 ustawy o ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych, podatkowi nie podlegają czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

i.w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług,

ii.jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

a)umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

b)umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Mając na uwadze treść ww. przepisu, w Państwa ocenie, skoro opisana w zdarzeniu przyszłym sprzedaż Nieruchomości będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług jako dostawa niezabudowanych terenów budowlanych, to jako transakcja podlegająca opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług i nie zwolniona z tego podatku nie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z uwagi na zakres tej interpretacji, przywołaliśmy powyżej tylko tę część Państwa stanowiska, która odnosi się do zagadnienia dotyczącego podatku od czynności cywilnoprawnych.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawili Państwo we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. a) ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t. j. Dz.U. z 2023 r. poz. 170 ze zm.):

Podatkowi temu podlegają umowy sprzedaży oraz zamiany rzeczy i praw majątkowych.

Zgodnie z art. 3 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Obowiązek podatkowy, z zastrzeżeniem ust. 2, powstaje z chwilą dokonania czynności cywilnoprawnej.

Stosownie do art. 4 pkt 1 cyt. ustawy:

Obowiązek podatkowy – przy umowie sprzedaży – ciąży na kupującym.

W myśl art. 6 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy:

Przy umowie sprzedaży – podstawę opodatkowania stanowi wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego.

Zgodnie natomiast z art. 6 ust. 2 ww. ustawy:

Wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnych określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich miejsca położenia, stanu i stopnia zużycia, oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczania długów i ciężarów.

Natomiast w myśl art. 7 ust. 1 pkt 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Stawki podatku – przy umowie sprzedaży – wynoszą:

nieruchomości, rzeczy ruchomych, prawa użytkowania wieczystego, własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego oraz wynikających z przepisów prawa spółdzielczego: prawa do domu jednorodzinnego oraz prawa do lokalu w małym domu mieszkalnym – 2%,

innych praw majątkowych – 1%.

Umowa sprzedaży rzeczy i praw majątkowych podlega generalnie opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych. W ustawie o podatku od czynności cywilnoprawnych przewidziano jednak sytuacje, w których czynność mieszcząca się w zakresie przedmiotowym ustawy jest wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Nie podlegają podatkowi czynności cywilnoprawne, inne niż umowa spółki i jej zmiany:

a)w zakresie, w jakim są opodatkowane podatkiem od towarów i usług, z wyjątkiem umów sprzedaży, których przedmiotem jest lokal mieszkalny stanowiący odrębną nieruchomość, opodatkowanych zgodnie z art. 7a,

b)jeżeli przynajmniej jedna ze stron jest zwolniona od podatku od towarów i usług z tytułu dokonania tej czynności, z wyjątkiem:

- umów sprzedaży i zamiany, których przedmiotem jest nieruchomość lub jej część, albo prawo użytkowania wieczystego, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub prawo do miejsca postojowego w garażu wielostanowiskowym lub udział w tych prawach,

- umów sprzedaży udziałów i akcji w spółkach handlowych.

Zgodnie z art. 1a pkt 7 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych:

Użyte w ustawie określenie podatek od towarów i usług oznacza podatek od towarów i usług w rozumieniu ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2022 r. poz. 931 z późn. zm.) lub podatek od wartości dodanej pobierany na podstawie przepisów obowiązujących w państwach członkowskich.

Z treści art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wynika, że o wyłączeniu z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych nie decyduje okoliczność, że strony tej umowy posiadają generalnie status podatnika podatku od towarów i usług, lecz wyłącznie fakt, że dana czynność (ta konkretna) jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług lub przynajmniej jedna ze stron tej czynności jest z tego podatku zwolniona (z zastrzeżeniem wyjątków określonych w art. 2 pkt 4 lit. a) i b) ww. ustawy).

Jednocześnie podkreślić należy, że z treści cytowanego przepisu (lit. a) wynika, że wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych jest czynność tylko w takim zakresie, w jakim jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług (z zastrzeżeniem wyjątku). Zatem czynność (np. umowa sprzedaży) w tej części, w której nie podlega regulacji w zakresie podatku od towarów i usług, bo nie jest traktowana dla celów podatku od towarów i usług jako dostawa lub świadczenie usługi będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Z przedstawionego we wniosku zdarzenia przyszłego wynika, że – w ramach umowy sprzedaży – Zainteresowany będący stroną postępowania (Kupujący) nabędzie od Zainteresowanego niebędącego stroną postępowania (Sprzedającego) prawo własności dwóch niezabudowanych działek gruntu (Nieruchomość).

W związku z tym należy podkreślić, że jakkolwiek zapytanie Państwa dotyczy opodatkowania umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych, to jednak w pierwszej kolejności rozstrzygnięcia wymaga kwestia czy powyższa transakcja – dokonana pomiędzy wskazanymi we wniosku Stronami – podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług w świetle przepisów ustawy o podatku od towarów i usług, bowiem ocena ta ma zasadnicze znaczenie dla ewentualnego objęcia umowy sprzedaży podatkiem od czynności cywilnoprawnych. Objęcie tej czynności podatkiem od towarów i usług będzie bowiem skutkować wyłączeniem obowiązku podatkowego w podatku od czynności cywilnoprawnych na podstawie art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych.

Z interpretacji indywidualnej znak 0111-KDIB3-1.4012.839.2023.2.MSO wydanej w zakresie podatku od towarów i usług wynika, że:

- transakcja sprzedaży będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług; Sprzedający będzie występował w charakterze podatnika, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ww. ustawy,

- sprzedaż Nieruchomości (niezabudowanych działek) nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku od towarów i usług.

Zatem, skoro omawiana we wniosku transakcja (sprzedaż Nieruchomości) będzie podlegała faktycznemu opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, to do opisanej transakcji znajdzie zastosowanie wyłączenie zawarte w art. 2 pkt 4 lit. a) ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W takim przypadku opisana sprzedaż Nieruchomości będzie wyłączona z opodatkowania w podatku od czynności cywilnoprawnych.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Państwo przedstawili i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Ta interpretacja stanowi ocenę Państwa stanowiska wyłącznie w zakresie przepisów ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. W zakresie podatku od towarów i usług wydane zostało odrębne rozstrzygnięcie – znak: 0111-KDIB3-1.4012.839.2023.2.MSO.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 2383 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Państwa sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego. Z funkcji ochronnej będą mogli skorzystać ci z Państwa, którzy zastosują się do interpretacji.

Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację przez Zainteresowanego, który jest stroną postępowania

L. Sp. z o.o. (Zainteresowany będący stroną postępowania – art. 14r § 2 Ordynacji podatkowej) ma prawo wnieść skargę na tę interpretację indywidualną do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 1634 ze zm.; dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

- w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Warszawska 5, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

- w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a, art. 14b § 1 i art. 14r ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa.