Interpretacja indywidualna z dnia 22 maja 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0112-KDIL1-2.4012.124.2023.2.NF

Zwolnienia od podatku VAT sprzedaży działki.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług– jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

9 marca 2023 r. wpłynął Pani wniosek z 3 marca 2023 r. o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy zwolnienia od podatku VAT sprzedaży działki nr 1.

Uzupełniła go Pani – w odpowiedzi na wezwanie – pismem z 20 kwietnia 2023 r. (wpływ 27 kwietnia 2023 r.) oraz pismem z 15 maja 2023 r. (wpływ 19 maja 2023 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości gruntowej położonej (…), składającej się z działek gruntu oznaczonego w ewidencji gruntów i budynków numerem 1 (...).

Wnioskodawca jest osobą fizyczną, niezajmującą się zawodowo obrotem nieruchomościami.

Spółka A Sp. z o.o., prowadząca działalność na terenie RP jest zainteresowana zakupem przedmiotowej działki.

Wnioskodawca jest jedynym właścicielem nieruchomości.

Doprecyzowanie i uzupełnienie opisu zdarzenia przyszłego

1.Wnioskodawca nabył nieruchomość gruntową nr 1 na podstawie umowy darowizny 9 listopada 1978 r. [(…)].

2.Wnioskodawca w czasie posiadania nieruchomości gruntowej będącej przedmiotem sprzedaży nie był i nie jest czynnym, zarejestrowanym podatnikiem podatku od towarów i usług.

3.Działka mająca być przedmiotem zbycia była wykorzystywana w działalności rolniczej.

4.Nabycie przez Wnioskodawcę działki nie było wykonane w ramach czynności podlegającej opodatkowaniu od towarów i usług.

5.Z tytułu nabycia wyżej wskazanej nieruchomości gruntowej Wnioskodawcy nie przysługiwało prawo obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

6.Wnioskodawca nie był i nie jest rolnikiem ryczałtowym, o którym mowa w art. 2 pkt 19 ustawy, korzystającym ze zwolnienia od podatku od towarów i usług na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 3 ustawy.

7.Nieruchomość gruntowa obejmująca działkę nr 1 była, jest i będzie wykorzystywana w celach rolniczych, uprawa zboża.

8.Nieruchomość gruntowa mająca być przedmiotem sprzedaży była wykorzystywana przez Wnioskodawcę przez cały okres jej posiadania w celu uprawy zbóż.

9.Do momentu sprzedaży działki będącej przedmiotem sprzedaży nie została i nie zostanie wydana decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

10.Działka nr 1 znajduje się na terenie, dla którego obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego: (…) działka o nr ew. 1 przeznaczona jest pod tereny działalności gospodarczej (13AG). Wnioskodawca nie miał wpływu na przeznaczenie ww. działki wynikające z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

11.Z przeznaczonej do sprzedaży nieruchomości gruntowej nie były oraz nie są dokonywane zbiory produktów rolnych.

12.Przeznaczona do sprzedaży nieruchomość nie była, nie jest i nie będzie przedmiotem najmu.

13.W odniesieniu do działki będącej przedmiotem sprzedaży Wnioskodawca nie ponosił oraz nie będzie ponosić do dnia sprzedaży jakichkolwiek nakładów w celu jej uatrakcyjnienia.

14.Wnioskodawca nie zamieszczał oraz nie zamierza zamieszczać ogłoszenia o przedmiotowej nieruchomości gruntowej w środkach masowego przekazu.

15.W odniesieniu do działki będącej przedmiotem sprzedaży Wnioskodawca zawarł przedwstępną umowa sprzedaży, której kopia znajduje się w załączeniu. Zawarcie Umowy Przyrzeczonej uzależnione będzie od łącznego spełnienia się następujących warunków:

· przeprowadzenie przez Kupującego na jego koszt procesu analizy stanu prawnego, finansowego, technicznego i środowiskowego Nieruchomości, inwestycji oraz ekspertyzy gruntu pod kątem zanieczyszczeń;

· uzyskanie przez Kupującego na jego koszt i jego staraniem ustaleń, z których wynikałoby, w ocenie Kupującego, iż warunki prawne, finansowe oraz glebowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji, tj. obiektów hal magazynowych, w szczególności uniemożliwiają lub znacząco nie utrudniają uzyskania zadowalającego wyniku finansowego zamierzonego przedsięwzięcia;

· udzielenie Kupującemu przez Sprzedającego wszelkich pełnomocnictw i zgód niezbędnych do przeprowadzenia badania Nieruchomości w zakresie wskazanym w punkcie 7.3.1. i 7.3.2. aktu notarialnego oraz przekazanie Kupującemu decyzji, postanowień oraz innych dokumentów dotyczących Nieruchomości, które zostaną zidentyfikowane podczas badania prawnego Nieruchomości, a których lista zostanie przedstawiona Sprzedającemu najpóźniej 7 dni przez planowaną datą zawarcia Umowy Przyrzeczonej;

· uzyskanie potwierdzenia przez Kupującego na jego koszt i jego staraniem, że warunki techniczne (zaopatrzenie w media: wodę, energię elektryczną i gaz oraz odprowadzenie wód deszczowych i roztopowych) i komercyjne umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji na Nieruchomości;

· uzyskanie przez Kupującego ostatecznej i prawomocnej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości i pozwalającej na realizację na niej, między innymi, inwestycji polegającej na wybudowaniu obiektów hal magazynowych, najpóźniej do daty zawarcia Umowy Przyrzeczonej;

· uzyskanie przez Kupującego wszelkich decyzji niezbędnych do uzyskania pozwolenia na budowę, w szczególności decyzji zezwalającej na wyłączenie Nieruchomości z produkcji rolniczej na podstawie art. 11 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych;

· uzyskanie przez Kupującego wszelkich innych decyzji niezbędnych do wybudowania infrastruktury umożliwiającej wybudowanie oraz późniejsze użytkowania inwestycji objętej pozwoleniem na budowę, o którym mowa w punkcie 7.3.5 aktu notarialnego, w zakresie w jakim ta infrastruktura nie będzie objęta tym pozwoleniem, w tym zezwolenia na lokalizację zjazdu z drogi publicznej, decyzji zezwalającej na zajęcie pasa drogi publicznej, decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej;

· uzyskanie przez Kupującego wszelkich decyzji, uzgodnień, opinii i zgód, koniecznych lub pożądanych w celu wybudowania przez Kupującego (na jego własny koszt) dojazdu do Nieruchomości o parametrach odpowiednich dla dużych samochodów ciężarowych, o dopuszczalnej masie całkowitej do 42 ton;

· transakcja objęta umową zostanie zatwierdzona uchwałą podjętą przez zarząd właściwego funduszu, w ramach którego nabywana będzie nieruchomość o zatwierdzeniu transakcji przewidzianej umową oraz po uzyskaniu tego zatwierdzenia, uzyskane zostaną: uchwała Wspólników oraz Uchwała Zarządu Kupującego, zezwalające na nabycie Nieruchomości;

· na dzień zawarcia Umowy Przyrzeczonej wszystkie działy Księgi Wieczystej wolne będą od wzmianek oraz wpisów na rzecz osób trzecich oraz wpisów wynikających z czynności wyraźnie przewidzianych umową.

Ponadto, Sprzedający będzie zobowiązany do uzyskania i przedstawienia Kupującemu:

· zaświadczeń o braku zaległości podatkowych związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą, wydanych przez właściwe organy podatkowe;

· zaświadczenia z ZUS o niezaleganiu z zapłatą składek;

· pisma wydanego z upoważnienia Prezesa Zarządu Państwowego Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych, potwierdzającego, że Sprzedający nie widnieje w rejestrze PFRON jako pracodawca zobowiązany do wpłat.

Przy zawarciu Umowy Przyrzeczonej Sprzedający przedłoży ponadto Kupującemu:

· stanowiący podstawę wpisu do Księgi Wieczystej wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej na działki, objęte wskazaną Księgą Wieczystą;

· wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Nieruchomości;

· zaświadczenia, wydane nie później niż 14 dni przed datą Umowy Przyrzeczonej potwierdzające, że Nieruchomość nie została objęta uproszczonym planem urządzenia oraz nie była wydana decyzja, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach;

· zaświadczenie wydane nie później niż 14 dni przed datą Umowy Przyrzeczonej, potwierdzające, że Nieruchomość nie leży na obszarze zdegradowanym, obszarze rewitalizacji Specjalnej Strefy Rewitalizacji.

16.Po zawarciu umowy przedwstępnej strona kupująca nie dokonywała na działce inwestycji infrastrukturalnych, które zwiększyły jej atrakcyjność.

17.Wnioskodawca udzielił pełnomocnictwa Panu B do działania w jego imieniu w związku z planowaną sprzedażą działki.

18.Wnioskodawca dokonywał sprzedaży innych nieruchomości, które nabył w drodze umowy darowizny. Wnioskodawca sprzedał działki na cele budowlane pod zabudowę jednorodzinną: w roku 2020, w ubiegłym roku oraz w tym roku. Działki nie podlegają opodatkowaniu podatkiem VAT, działki, które podlegają sprzedaży były działkami rolniczymi nabytymi w darowiźnie.

19.Wnioskodawca posiada inne nieruchomości przeznaczone w przyszłości do sprzedaży. Numer działki: 2.

20.Nie została i nie zostanie zawarta umowa najmu/dzierżawy z przyszłym nabywcą działki.

Ponadto, w piśmie z 15 maja 2023 r. Wnioskodawca wskazał, że:

1. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dopuszcza posadowienie na obszarze terenów będących podstawą wniosku (13AG) budynków, budowli, obiektów małej architektury itp.

2. Wnioskodawca udzielił pełnomocnictwa B, działającemu w imieniu i na rzecz spółki pod firmą A Spółka z ograniczoną odpowiedzialnością do uzyskania wszelkich zgód, decyzji oraz dokumentacji związanej z nieruchomością będącą przedmiotem sprzedaży.

Pytanie

Czy transakcja objęta przedmiotowym wnioskiem podlega opodatkowaniu podatkiem VAT, względnie czy korzysta ze zwolnienia z powyżej wskazanego podatku?

Pani stanowisko w sprawie

Przedmiotowa transakcja nie będzie korzystała ze zwolnienia przedmiotowego podatku określonego w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy o podatku od towarów i usług.

Z uwagi na fakt, że z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na działce możliwa jest zabudowana terenu w części, przedmiotowa transakcja objęta będzie w ocenie Wnioskodawcy podatkiem od towarów i usług.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku– jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej ustawą:

Na mocy art. 7 ust. 1 ustawy:

Według art. 2 pkt 6 ustawy:

Stosownie do art. 2 pkt 22 ustawy:

W myśl art. 7 ust. 1 ustawy:

Zatem w oparciu o definicję zawartą w art. 2 pkt 6 ustawy, należy przyjąć, że zbycie nieruchomości gruntowych (działek) traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której mowa w art. 7 ust. 1 ustawy.

Wskazać należy, że nie każda czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy, bądź świadczenie usług zdefiniowane w art. 8 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Pojęcia „podatnik” i „działalność gospodarcza”, na potrzeby podatku od towarów i usług, zostały określone w art. 15 ust. 1 i 2 ustawy.

Według zapisu art. 15 ust. 1 ustawy:

Jak stanowi art. 15 ust. 2 ustawy:

Na podstawie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11.12.2006 s. 1 ze zm.), zwanej dalej Dyrektywą 2006/112/WE:

Jednocześnie w art. 12 ust. 1 lit. b) Dyrektywy 2006/112/WE wskazano:

W myśl art. 12 ust. 3 Dyrektywy 2006/112/WE:

Na podstawie art. 2 ust. 1 lit. a) Dyrektywy 2006/112/WE:

Z przytoczonych regulacji prawa wspólnotowego wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do faktycznego opodatkowania danej czynności konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Dlatego też, aby uznać, że dany podmiot występuje w charakterze podatnika podatku VAT, należy ustalić, czy działa on jako producent, handlowiec lub usługodawca. Mając powyższe na względzie należy stwierdzić, że uznanie, iż dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług, wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Definicja działalności gospodarczej, zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym.

Analizując powyższe przepisy należy stwierdzić, że dostawa towarów podlegać będzie opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług wyłącznie wówczas, gdy dokonywana będzie przez podmiot mający status podatnika, a dodatkowo działającego w takim charakterze w odniesieniu do danej transakcji. Istotnym dla określenia, że w odniesieniu do konkretnej dostawy mamy do czynienia z podatnikiem podatku VAT jest stwierdzenie, że prowadzi on działalność gospodarczą w rozumieniu przepisów ustawy.

Zatem, kiedy osoba fizyczna dokonuje sprzedaży swojego majątku osobistego, a czynność ta wykonywana jest okazjonalnie i nie zmierza do nadania jej stałego charakteru, nie oznacza to prowadzenia działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej czy zarejestrowanej działalności gospodarczej. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Jednocześnie wykorzystywanie składników majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania, polegające na czerpaniu dochodów ze składnika majątku, wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej. Należy stwierdzić, że każdy kto dokonuje czynności, które zmierzają do wykorzystania nieruchomości dla celów działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, powinien być uznany za podatnika podatku od towarów i usług.

W konsekwencji wykorzystywanie majątku należącego do danej osoby stanowi również działalność gospodarczą, jeżeli jest dokonywane w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Podstawowym kryterium dla uznania sprzedaży nieruchomości za czynność podlegającą opodatkowaniu jest ustalenie, czy działanie to można uznać za wykorzystywanie majątku w sposób ciągły do celów zarobkowych, czy majątek nabyty został i faktycznie wykorzystany na potrzeby własne, czy też z przeznaczeniem do działalności gospodarczej, w rozumieniu art. 15 ustawy.

W tym miejscu należy zaznaczyć, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania części nieruchomości w ramach majątku osobistego. Przykładem takiego wykorzystania nieruchomości mogłoby być np. wybudowanie domu dla zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych. Potwierdzone to zostało również w wyroku TSUE z dnia 21 kwietnia 2005 r., sygn. akt C-25/03 Finanzamt Bergisch Gladbach v. HE, który stwierdził, że majątek prywatny to mienie wykorzystywane dla zaspokojenia potrzeb własnych.

Ponadto, jak wynika z orzeczenia TSUE z dnia 15 września 2011 r., w sprawach C-180/10 i C -181/10, czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą. Podobnie, zdaniem Trybunału, okoliczność, że przed sprzedażą zainteresowany dokonał podziału gruntu na działki, w celu osiągnięcia wyższej ceny łącznej, sama w sobie nie jest decydująca. Całość powyższych elementów może bowiem odnosić się do zarządzania majątkiem prywatnym zainteresowanego.

Inaczej jest natomiast, wyjaśnił Trybunał, w przypadku gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy 2006/112/WE Rady. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

Przyjęcie zatem, że sprzedając nieruchomość dana osoba fizyczna działa w charakterze podatnika prowadzącego działalność gospodarczą, w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy, wymaga ustalenia, że jej działalność w tym zakresie przybiera formę zawodową (profesjonalną), czego przejawem jest taka aktywność tej osoby w zakresie obrotu nieruchomościami, która może wskazywać, że jej czynności przybierają formę zorganizowaną, np. nabycie terenu przeznaczonego pod zabudowę, jego uzbrojenie, wydzielenie dróg wewnętrznych, działania marketingowe podjęte w celu sprzedaży działek, wykraczające poza zwykłe formy ogłoszenia, uzyskanie decyzji o warunkach zagospodarowania terenu (zabudowy) czy wystąpienie o opracowanie planu zagospodarowania przestrzennego dla sprzedawanego obszaru, prowadzenie działalności gospodarczej w zakresie usług deweloperskich lub innych tego rodzaju usług o zbliżonym charakterze. Przy czym na tego rodzaju aktywność „handlową” wskazywać musi ciąg powyżej przykładowo przytoczonych okoliczności, a nie stwierdzenie jedynie faktu zaistnienia pojedynczych z nich.

Należy stwierdzić, że uznanie, czy dany podmiot w odniesieniu do konkretnej czynności działa jako podatnik podatku od towarów i usług wymaga oceny każdorazowo odnoszącej się do okoliczności faktycznych danej sprawy.

Kwestie dotyczące stosunków cywilnoprawnych między podmiotami, w tym kwestie dotyczące przeniesienia własności nieruchomości, reguluje ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 1360).

Zgodnie z ogólnymi zasadami dotyczącymi sprzedaży – art. 535 Kodeksu cywilnego:

Moment przeniesienia własności nieruchomości został określony w art. 155 § 1 Kodeksu cywilnego, w myśl którego:

Z kolei umowa przedwstępna została uregulowana w art. 389-396 Kodeksu cywilnego.

Według art. 389 § 1 Kodeksu cywilnego:

Na podstawie art. 389 § 2 Kodeksu cywilnego:

Umowa przedwstępna jest więc jedynie zobowiązaniem do przeniesienia własności, lecz własności nie przenosi. Kupujący nie otrzymuje na mocy tej umowy żadnych uprawnień właścicielskich. Właścicielem zostaje dopiero dzięki zawarciu umowy przyrzeczonej.

Tym samym, zgodnie z powyższymi normami prawa cywilnego – umowa przedwstępna, będąca przyrzeczeniem zawarcia właściwej umowy sprzedaży, nawet jeśli sporządzona została w formie aktu notarialnego, nie powoduje przeniesienia prawa własności nieruchomości.

Ponadto należy zwrócić uwagę na kwestię udzielania pełnomocnictw, która to została uregulowana w Tytule IV Działu VI Przedstawicielstwo, Rozdział I Przepisy ogólne, Rozdział II Pełnomocnictwo, ustawy Kodeks cywilny.

Zgodnie z art. 95 § 1 Kodeksu cywilnego:

W świetle art. 95 § 2 Kodeksu cywilnego:

W myśl art. 96 Kodeksu cywilnego:

Stosownie do art. 98 Kodeksu cywilnego:

Według art. 99 § 1 i § 2 Kodeksu cywilnego:

Na mocy art. 108 Kodeksu cywilnego:

Z regulacji art. 109 Kodeksu cywilnego wynika, że:

Jak wynika z przepisów art. 95 do art. 109 Kodeksu cywilnego, pełnomocnictwo – to jednostronne oświadczenie osoby (mocodawcy), na mocy którego inna osoba (pełnomocnik) staje się upoważniona do działania w imieniu mocodawcy. Zatem każda czynność wykonana przez pełnomocnika w imieniu mocodawcy i w zakresie udzielonego pełnomocnictwa wywoła skutki bezpośrednio w sferze prawnej mocodawcy.

Z okoliczności przedstawionych w opisie sprawy wynika, że Wnioskodawca jest osobą fizyczną, nie był i nie jest czynnym zarejestrowanym podatnikiem podatku VAT. Wnioskodawca jest właścicielem nieruchomości gruntowej nr 1. Kupnem tej działki jest zainteresowana Spółka. W odniesieniu do działki Wnioskodawca zawarł przedwstępną umowę sprzedaży. Zawarcie Umowy Przyrzeczonej uzależnione będzie od łącznego spełnienia się następujących warunków:

· przeprowadzenie przez Kupującego na jego koszt procesu analizy stanu prawnego, finansowego, technicznego i środowiskowego Nieruchomości, inwestycji oraz ekspertyzy gruntu pod kątem zanieczyszczeń;

· uzyskanie przez Kupującego na jego koszt i jego staraniem ustaleń, z których wynikałoby, w ocenie Kupującego, iż warunki prawne, finansowe oraz glebowo-środowiskowe Nieruchomości umożliwiają realizację zamierzonej przez Kupującego inwestycji, tj. obiektów hal magazynowych, w szczególności uniemożliwiają lub znacząco nie utrudniają uzyskania zadowalającego wyniku finansowego zamierzonego przedsięwzięcia;

· udzielenie Kupującemu przez Sprzedającego wszelkich pełnomocnictw i zgód niezbędnych do przeprowadzenia badania Nieruchomości w zakresie wskazanym w punkcie 7.3.1. i 7.3.2. aktu notarialnego oraz przekazanie Kupującemu decyzji, postanowień oraz innych dokumentów dotyczących Nieruchomości, które zostaną zidentyfikowane podczas badania prawnego Nieruchomości, a których lista zostanie przedstawiona Sprzedającemu najpóźniej 7 dni przez planowaną datą zawarcia Umowy Przyrzeczonej;

· uzyskanie potwierdzenia przez Kupującego na jego koszt i jego staraniem, że warunki techniczne (zaopatrzenie w media: wodę, energię elektryczną i gaz oraz odprowadzenie wód deszczowych i roztopowych) i komercyjne umożliwiają realizację zamierzonej inwestycji na Nieruchomości;

· uzyskanie przez Kupującego ostatecznej i prawomocnej decyzji zatwierdzającej projekt budowlany i udzielającej pozwolenia na budowę na Nieruchomości i pozwalającej na realizację na niej, między innymi, inwestycji polegającej na wybudowaniu obiektów hal magazynowych, najpóźniej do daty zawarcia Umowy Przyrzeczonej;

· uzyskanie przez Kupującego wszelkich decyzji niezbędnych do uzyskania pozwolenia na budowę, w szczególności decyzji zezwalającej na wyłączenie Nieruchomości z produkcji rolniczej na podstawie art. 11 ustawy z dnia 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych;

· uzyskanie przez Kupującego wszelkich innych decyzji niezbędnych do wybudowania infrastruktury umożliwiającej wybudowanie oraz późniejsze użytkowania inwestycji objętej pozwoleniem na budowę, o którym mowa w punkcie 7.3.5 aktu notarialnego, w zakresie w jakim ta infrastruktura nie będzie objęta tym pozwoleniem, w tym zezwolenia na lokalizację zjazdu z drogi publicznej, decyzji zezwalającej na zajęcie pasa drogi publicznej, decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej;

· uzyskanie przez Kupującego wszelkich decyzji, uzgodnień, opinii i zgód, koniecznych lub pożądanych w celu wybudowania przez Kupującego (na jego własny koszt) dojazdu do Nieruchomości o parametrach odpowiednich dla dużych samochodów ciężarowych, o dopuszczalnej masie całkowitej do 42 ton;

· transakcja objęta umową zostanie zatwierdzona uchwałą podjętą przez zarząd właściwego funduszu, w ramach którego nabywana będzie nieruchomość o zatwierdzeniu transakcji przewidzianej umową oraz po uzyskaniu tego zatwierdzenia, uzyskane zostaną: uchwała Wspólników oraz Uchwała Zarządu Kupującego, zezwalające na nabycie Nieruchomości;

· na dzień zawarcia Umowy Przyrzeczonej wszystkie działy Księgi Wieczystej wolne będą od wzmianek oraz wpisów na rzecz osób trzecich oraz wpisów wynikających z czynności wyraźnie przewidzianych umową.

Ponadto, Sprzedający będzie zobowiązany do uzyskania i przedstawienia Kupującemu:

· zaświadczeń o braku zaległości podatkowych związanych z prowadzoną działalnością gospodarczą, wydanych przez właściwe organy podatkowe;

· zaświadczenia z ZUS o niezaleganiu z zapłatą składek;

· pisma wydanego z upoważnienia Prezesa Zarządu Państwowego Funduszu Rehabilitacji Osób Niepełnosprawnych, potwierdzającego, że Sprzedający nie widnieje w rejestrze PFRON jako pracodawca zobowiązany do wpłat.

Przy zawarciu Umowy Przyrzeczonej Sprzedający przedłoży ponadto Kupującemu:

· stanowiący podstawę wpisu do Księgi Wieczystej wypis z rejestru gruntów wraz z wyrysem z mapy ewidencyjnej na działki, objęte wskazaną Księgą Wieczystą;

· wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla Nieruchomości;

· zaświadczenia, wydane nie później niż 14 dni przed datą Umowy Przyrzeczonej potwierdzające, że Nieruchomość nie została objęta uproszczonym planem urządzenia oraz nie była wydana decyzja, o której mowa w art. 19 ust. 3 ustawy z dnia 28 września 1991 r. o lasach;

· zaświadczenie wydane nie później niż 14 dni przed datą Umowy Przyrzeczonej, potwierdzające, że Nieruchomość nie leży na obszarze zdegradowanym, obszarze rewitalizacji Specjalnej Strefy Rewitalizacji.

Wnioskodawca udzielił pełnomocnictwa do działania w jego imieniu w związku z planowaną sprzedażą działki do uzyskania wszelkich zgód, decyzji oraz dokumentacji związanej z nieruchomością będącą przedmiotem sprzedaży.

Wątpliwości Wnioskodawcy dotyczą uznania, że transakcja sprzedaży działki będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT i nie będzie korzystała ze zwolnienia od tego podatku.

W pierwszej kolejności należy ustalić, czy w odniesieniu do opisanej czynności sprzedaży działki Wnioskodawca będzie spełniać przesłanki do uznania go za podatnika podatku VAT.

W okolicznościach niniejszej sprawy do momentu faktycznego przeniesienia prawa własności przedmiotowej nieruchomości, tj. do momentu podpisania Umowy Przyrzeczonej, nieruchomość pozostaje własnością Wnioskodawcy. Z kolei Wnioskodawca oraz Kupujący w przedwstępnej umowie zobowiązali się do szeregu czynności, których zrealizowanie warunkuje podpisanie Umowy Przyrzeczonej.

W świetle powyższego uznać należy, że Kupujący i pełnomocnik Wnioskodawcy będą dokonywać szeregu określonych czynności w związku ze sprzedażą przez Wnioskodawcę nieruchomości opisanej we wniosku.Okoliczność, że działania będą podejmowane nie przez Wnioskodawcę, ale przez jego pełnomocnika nie oznacza, że pozostają bez wpływu na sytuację prawną Wnioskodawcy. Mając na uwadze wyżej zawarte wyjaśnienia, po udzieleniu pełnomocnictwa czynności wykonane przez pełnomocnika Wnioskodawcy wywołają skutki bezpośrednio w sferze prawnej Wnioskodawcy (mocodawcy). Z kolei pełnomocnik Wnioskodawca dokonując ww. działań uatrakcyjni przedmiotową nieruchomość stanowiącą nadal własność Wnioskodawcy. Działania te, dokonywane za pełną zgodą Wnioskodawcy, wpłyną generalnie na podniesienie atrakcyjności nieruchomości jako towaru i wzrost jej wartości.

Wobec powyższego, dokonując sprzedaży działki nr 1, Wnioskodawca nie będzie korzystał z przysługującego mu prawa do rozporządzania własnym majątkiem prywatnym, nie jest to bowiem typowe (zwykłe) rozporządzanie prawem własności. Do czasu zawarcia Umowy Przyrzeczonej grunt, którego Wnioskodawca jest właścicielem będzie podlegał wielu czynnościom. Wszystkie te czynności z punktu widzenia podatku VAT zostaną „wykonane” w sferze prawnopodatkowej Wnioskodawcy. W tym kontekście bez znaczenia pozostaje okoliczność wykonywania ww. czynności przez potencjalnego nabywcę. W efekcie wykonywanych czynności dostawie podlega grunt o zupełnie innym charakterze jak w chwili zawarcia umowy przedwstępnej.

Zatem, w przedmiotowej sprawie Wnioskodawca podejmując ww. czynności zaangażował środki podobne do tych, jakie wykorzystują podmioty zajmujące się profesjonalnym obrotem nieruchomości, o których mowa we wskazanych orzeczeniach w sprawach C-180/10 i C-181/10, tj. wykazał aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem.

Zatem uznać należy, że podejmowane przez Wnioskodawcę działania oraz dokonane czynności wykluczają sprzedaż ww. działki, w ramach zarządu majątkiem prywatnym. Tym samym należy stwierdzić, że sprzedaż będzie dostawą dokonaną w ramach prowadzenia działalności gospodarczej w myśl art. 15 ust. 2 ustawy, a Wnioskodawca będzie działał jako podatnik VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy. Czynność ta będzie stanowiła – wskazaną w art. 7 ust. 1 ustawy – dostawę towarów, która zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Odnosząc się do zastosowania zwolnienia dla przedmiotowej transakcji, należy wyjaśnić, że zakres i zasady zwolnienia od podatku od towarów i usług dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Według art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy:

Powyższe oznacza, że zwolnienie przysługuje względem takiej dostawy, której przedmiotem jest grunt niezabudowany i jednocześnie o przeznaczeniu innym niż budowlane. Zatem ze zwolnienia od podatku korzystać będą dostawy gruntów o charakterze rolnym, leśnym itp.

Na mocy art. 2 pkt 33 ustawy:

Na podstawie art. 3 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 503 ze zm.):

Jak stanowi art. 4 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

Zgodnie z art. 4 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym:

O przeznaczeniu nieruchomości stanowią zatem akty prawa miejscowego, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego – jako źródło prawa miejscowego, a w przypadku jego braku decyzja o warunkach zabudowy – jako akt indywidualny prawa administracyjnego.

W tym miejscu warto wyjaśnić, że stosownie do treści wyroku Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 28 marca 1996 r. w sprawie C-468/93 Gemeente Emmen – „teren budowlany” oznacza każdy nieuzbrojony lub uzbrojony teren uznany przez państwa członkowskie za teren z przeznaczeniem pod zabudowę.

W konsekwencji, generalnie opodatkowane podatkiem VAT są dostawy, których przedmiotem są nieruchomości gruntowe zabudowane i niezabudowane, przy czym w przypadku tych ostatnich opodatkowane są wyłącznie te, których przedmiotem są tereny budowlane, czyli tereny przeznaczone pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu – zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Pozostałe natomiast dostawy gruntów niezabudowanych, dla których nie obowiązuje plan zagospodarowania przestrzennego oraz nie wydano decyzji o warunkach zabudowy – są zwolnione od podatku VAT. Ustawa w kontekście opodatkowania podatkiem VAT sprzedaży gruntu nakazuje oceniać przeznaczenie tego gruntu wyłącznie na podstawie istniejącego planu zagospodarowania przestrzennego oraz wydanych decyzji o warunkach zabudowy.

W analizowanym przypadku działka nr 1 mająca być przedmiotem sprzedaży, zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, przeznaczona jest pod tereny działalności gospodarczej (13AG). Wnioskodawca wskazał również, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dopuszcza posadowienie na ty obszarze budynków, budowli, obiektów małej architektury itp.

Tym samym, działka nr 1, stanowi teren budowlany zdefiniowany w art. 2 pkt 33 ustawy i w rezultacie jej sprzedaż nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku, na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy.

W tym miejscu należy wskazać, że jeżeli przy zbyciu nieruchomości wystąpią przesłanki uniemożliwiające zastosowanie zwolnienia od podatku VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy, to należy przeanalizować możliwość zwolnienia dostawy w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

W celu zastosowania zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1)towary od momentu ich nabycia do momentu ich zbycia muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania;

2)przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów nie może przysługiwać dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że „zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok ETS z dnia 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał”.

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia od podatku VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył podatku VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy VAT. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy VAT wskazuje, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru podatek VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia podatku VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar, nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Wnioskodawca nabył działkę nr 1 na podstawie umowy darowizny 9 listopada 1978 r. Zatem należy wskazać, że przy nabyciu tej nieruchomości nie wystąpił podatek VAT należny, który mógłby podlegać odliczeniu przez Wnioskodawcę. Wobec tego nie można uznać, że w takiej sytuacji Wnioskodawcy przysługiwało prawo do odliczenia VAT, przy nabyciu przedmiotowej nieruchomości lub że takie prawo nie przysługiwało.

Oznacza to, że nie zostały spełnione warunki do zastosowania zwolnienia dla dostawy ww. nieruchomości również na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji, brak zaistnienia jednego z warunków, wyklucza zastosowanie zwolnienia na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

W konsekwencji należy stwierdzić, że sprzedaż przez Wnioskodawcę działki nr 1, będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy, która nie będzie korzystała ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy, a zatem będzie opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Podsumowując, transakcja sprzedaży działki nr 1 będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT, na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy oraz nie będzie korzystać ze zwolnienia od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 9 i pkt 2 ustawy.

Tym samym, stanowisko Wnioskodawcy jest prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Należy zauważyć, że zgodnie z art. 14b § 3 ustawy Ordynacja podatkowa składający wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej obowiązany jest do wyczerpującego przedstawienia zaistniałego stanu faktycznego albo zdarzenia przyszłego. Organ jest ściśle związany przedstawionym we wniosku stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego). Ponosi Pani ryzyko związane z ewentualnym błędnym lub nieprecyzyjnym przedstawieniem we wniosku opisu stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego). Interpretacja indywidualna wywołuje skutki prawnopodatkowe tylko wtedy, gdy rzeczywisty stan sprawy będącej przedmiotem interpretacji pokrywał się będzie ze stanem faktycznym (opisem zdarzenia przyszłego) podanym przez Panią w złożonym wniosku. W związku z powyższym, w przypadku zmiany któregokolwiek elementu przedstawionego we wniosku opisu sprawy, udzielona odpowiedź traci swą aktualność.

Jednocześnie należy podkreślić, że niniejsza interpretacja została wydana na podstawie przedstawionego we wniosku opisu sprawy co oznacza, że w przypadku gdy w toku postępowania podatkowego, kontroli podatkowej, kontroli celno-skarbowej zostanie określony odmienny stan sprawy, interpretacja nie wywoła w tym zakresie skutków prawnych.

Zgodnie z powołanym wyżej art. 14b § 3 Ordynacji podatkowej, wyczerpujący opis stanu faktycznego (zdarzenia przyszłego) winien wynikać z wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej, a nie z dołączonych do niego dokumentów. W związku z tym załączone przez Panią do wniosku dokumenty nie są przedmiotem merytorycznej analizy.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

·Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli: Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem stanu faktycznego lub zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

·Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

·Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t. j. Dz. U. z 2023 r. poz. 259 ze zm.; dalej jako „PPSA”).

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

·w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

·w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t. j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).