Interpretacja indywidualna z dnia 5 stycznia 2023 r., Dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej, sygn. 0114-KDIP4-3.4012.609.2022.3.MP

Uznanie sprzedaży nieruchomości za czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT w części, w jakiej nieruchomość wykorzystywania była do działalności gospodarczej oraz ustalenia podstawy opodatkowania dla dostawy tej nieruchomości.

Interpretacja indywidualna – stanowisko prawidłowe

Szanowna Pani,

stwierdzam, że Pani stanowisko w sprawie oceny skutków podatkowych opisanego zdarzenia przyszłego w podatku od towarów i usług jest prawidłowe.

Zakres wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej

17 października 2022 r. wpłynął Pani wniosek o wydanie interpretacji indywidualnej, który dotyczy uznania sprzedaży nieruchomości za czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT w części, w jakiej nieruchomość wykorzystywania była do działalności gospodarczej oraz ustalenia podstawy opodatkowania dla dostawy tej nieruchomości.

Uzupełniła go Pani - w odpowiedzi na wezwanie - pismem z 20 grudnia 2022 r. (wpływ 27 grudnia 2022 r.).

Treść wniosku jest następująca:

Opis zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni jest osobą fizyczną, polskim rezydentem podatkowym prowadzącym działalność gospodarczą, zarejestrowaną jako podatnik VAT czynny. Wnioskodawczyni w 2019 r. nabyła grunt zabudowany nieruchomością o charakterze mieszkalnym (cena nabycia: 1.000.000 zł, nabycie od osoby niebędącej podatnikiem VAT). Budynek wchodzi w skład małżeńskiej wspólności majątkowej.

Następnie Wnioskodawczyni dokonała rozbudowy i przebudowy nieruchomości. Celem rozbudowy było przeznaczenie części nieruchomości do celów działalności gospodarczej, polegającej na wynajmie krótkoterminowym (zakwaterowanie turystów), tj. do czynności opodatkowanych VAT. Pozostała część nieruchomości przeznaczona miała być do użytku prywatnego.

Po rozbudowie budynek składa się z:

‒piwnicy o pow. 129,5m² (garaż, kotłownia, pomieszczenia gospodarcze),

‒parteru o pow. 106,7m² (komunikacja 6,10m², pokój dzienny 44m2, toaleta 3,9m2, pomieszczenie gospodarcze 6,6m², sypialnia 9,8m², łazienka 6m², sypialnia 12m², sypialnia 8,6m², komunikacja 10,7m²),

‒poddasza o pow. 100,1m² (komunikacja 3,7m², pokój dzienny 19m², łazienka 2,9m², pokój dzienny 18,5m², łazienka 2m2, pokój dzienny 12,6m², sypialnia 9,8m², łazienka 2,9m², pokój dzienny 13,8m², sypialnia 11,2m², łazienka 3,7m²);

‒strychu o pow. 45,8 m² (pom. gospodarcze).

Po zakończeniu rozbudowy nieruchomość została wprowadzona do ewidencji środków trwałych (31 grudnia 2021 r.).

Obecnie rozważane jest zbycie nieruchomości. Do dnia zbycia nie jest planowane dokonywanie zmian konstrukcyjnych w budynku, jednak możliwe będzie, że do wynajmu wykorzystywana będzie również część oznaczona w projekcie jako mieszkalna.

Uzupełnienie i doprecyzowanie opisu zdarzenia przyszłego

Wnioskodawczyni założyła działalność gospodarczą w maju 2014 r. Działalność ta polegała i polega nadal na prowadzeniu sklepu wielobranżowego. Rozszerzenie działalności na krótkoterminowy wynajem pokoi w nieruchomości będącej przedmiotem wniosku nastąpiło od sierpnia 2021 r.

Działalność jest opodatkowana podatkiem liniowym zgodnie z art. 30c ust. 1 ustawy PIT. Wnioskodawczyni prowadzi podatkową księgę przychodów i rozchodów.

Nie jest zakładane wycofanie nieruchomości z ewidencji środków trwałych.

Na skutek rozbudowy zwiększyła się powierzchnia nieruchomości i powstały nowe pomieszczenia zwiększające jej powierzchnię (garaż podziemny, dodatkowa kondygnacja i pokoje). Część powstała w wyniku rozbudowy nie jest odrębną nieruchomością pod względem prawnym i nie ma odrębnej księgi wieczystej.

Nie podejmowano innych czynności zmierzających do uatrakcyjnienia nieruchomości poza opisaną rozbudową. Wnioskodawczyni posiada oprócz nieruchomości będącej przedmiotem wniosku:

‒Budynek handlowo-usługowy o pow. 178m2 na działce o pow. 9,4a, w miejscowości (…);

‒Nieruchomość rolna o pow. 1,37 ha w miejscowości (…) (oddana w nieodpłatne użytkowanie bratu);

‒Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu o powierzchni 60,7m², położonego w miejscowości (…) - stanowiące małżeńską wspólnotę mieszkaniową;

‒Działka budowlana o pow. 7,5a w miejscowości (…) - wspólność ustawowa małżeńska.

Żadna z powyższych nieruchomości nie jest udostępniana na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy o podobnym charakterze; jedynie nieruchomość rolna jest oddana w nieodpłatne użytkowanie bratu.

Wnioskodawczyni nie dokonywała wcześniej sprzedaży nieruchomości.

Nie jest planowane podejmowanie działań marketingowych ani reklamowych polegających na reklamie w mediach lub Internecie. Planowane jest umieszczenie ogłoszenia na portalu internetowym przeznaczonym do zamieszczania ofert sprzedaży nieruchomości.

Wydatki na rozbudowę przekraczające 30% wartości początkowej nieruchomości były ponoszone w latach 2020 - 2021. Podatek VAT odliczany był w części, w jakiej w dacie odliczenia był planowany do celów związanych z działalnością (30%).

Od momentu oddania ulepszeń nieruchomość była przeznaczona na wynajem krótkoterminowy w 30%, a w pozostałej części zaspokajane były własne potrzeby mieszkalne.

Na moment sprzedaży nieruchomości pozostanie część wykorzystywana na cele mieszkalne.

Kwalifikacja budowli do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w ocenie Wnioskodawczyni jest kwestią prawną, a nie faktyczną. Wnioskodawczyni uważa, że skoro zgodnie z pozwoleniem na użytkowanie większa część jest przeznaczona na cele mieszkalne, jest to budynek objęty społecznym programem mieszkaniowym.

Pytania

1.Czy sprzedaż nieruchomości będzie podlegać VAT wyłącznie w tej części, w jakiej wykorzystywana będzie na dzień sprzedaży do działalności gospodarczej?

2.Zakładając, że do dostawy nieruchomości może znaleźć zastosowanie obniżona stawka VAT w związku z dostawą budynku zaliczanego do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, w jaki sposób ustalić podstawę opodatkowania podlegającą obniżonej stawce VAT?

Pani stanowisko w sprawie

Ad 1

Zdaniem Wnioskodawczyni, opodatkowaniu VAT podlega wyłącznie część nieruchomości wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej; cena przypadająca na część wykorzystywaną do celów prywatnych nie podlega VAT.

Zbycie składników majątku prywatnego, niewykorzystywanych do działalności, jest czynnością niestanowiącą działalności gospodarczej, a zatem niepodlegającą opodatkowaniu. W przypadku składników majątku wykorzystywanych częściowo do działalności, należy uznać, że opodatkowaniu powinna podlegać wyłącznie sprzedaż części przeznaczonej do działalności, a zatem podstawą opodatkowania w takim wypadku jest cena ze sprzedaży w takiej części, w jakiej powierzchnia wykorzystywana do działalności pozostaje do całości powierzchni budynku.

Stanowisko to potwierdzane jest m.in. w interpretacji indywidualnej Dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 25 marca 2020 r., sygn. 0114-KDIP1-3.4012.51.2020.2.ISK oraz z 27 listopada 2020 r., sygn. 0112-KDIL3.4012.583.2020.3.JK. W tej ostatniej wskazano, że „czynność sprzedaży nieruchomości w części 92,56 m² budynku stanowić będzie działanie w sferze prywatnej Wnioskodawcy, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania. (...) Natomiast inaczej przedstawia się sytuacja w związku ze sprzedażą pozostałej części budynku tj. 110,42 m2 lokalu handlowego, oraz 130,64 m2 budynku przeznaczonych na wynajem dla turystów w sezonie letnim. Jak Wnioskodawczyni wskazała, ta część budynku jest wykorzystywana przez Nią w prowadzonej działalności gospodarczej, z tytułu której jest podatnikiem podatku VAT. Tym samym sprzedaż tej części budynku będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT”.

Ad 2

Zdaniem Wnioskodawczyni, jeśli do dostawy nieruchomości może znaleźć zastosowanie obniżona stawka VAT w związku z dostawą budynku zaliczanego do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, obniżona stawka VAT znajdzie zastosowanie w takiej części, w jakiej 300m2 pozostaje do całości powierzchni użytkowej budynku.

Zgodnie z art. 41 ust. 2 w zw. z ust. 12 ustawy VAT, do dostawy obiektów budowlanych lub ich części zaliczonych do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym stosuje się stawkę 8%.

Przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych.

Do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym nie zalicza się budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300m2. W przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej ten limit stawkę podatku 8% stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej.

Dla ustalenia ww. podstawy opodatkowania nie będzie mieć zatem znaczenia, jaka część jest wykorzystywana do celów działalności, a jaka do celów mieszkalnych oraz to, jaka część ceny sprzedaży podlegać będzie VAT, a jaka będzie z niego wyłączona.

Wnioskodawczyni podkreśla, że przedmiotem pytania nie jest kwalifikacja budynku objętego społecznym budownictwem mieszkaniowym ani możliwość zastosowania stawki 8%, a jedynie sposób ustalenia podstawy opodatkowania przy hipotetycznym założeniu, że stawka 8% będzie mogła mieć zastosowanie; ustalenie właściwej stawki VAT możliwe jest w wiążącej informacji stawkowej, a nie w interpretacji indywidualnej, natomiast w wiążącej informacji stawkowej nie ma możliwości ustalenia wysokości podstawy opodatkowania, do której ma zastosowanie dana stawka.

Ocena stanowiska

Stanowisko, które przedstawiła Pani we wniosku jest prawidłowe.

Uzasadnienie interpretacji indywidualnej

Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 931 ze zm.), zwanej dalej „ustawą”,

opodatkowaniu ww. podatkiem podlegają:

1) odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju;

2) eksport towarów;

3) import towarów na terytorium kraju;

4) wewnątrzwspólnotowe nabycie towarów za wynagrodzeniem na terytorium kraju;

5) wewnątrzwspólnotowa dostawa towarów.

W myśl art. 7 ust. 1 ww. ustawy,

przez dostawę towarów o której mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy, rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel (...).

Zgodnie z art. 2 pkt 6 ustawy,

towarami są rzeczy oraz ich części, a także wszelkie postacie energii.

Na podstawie definicji zawartej w art. 2 pkt 6 ustawy, zbycie nieruchomości lub udziału w nieruchomości dokonywane przez podatnika, traktowane jest jako czynność odpłatnej dostawy towarów, o której stanowi art. 7 ust. 1 ustawy, podlegającej opodatkowaniu na podstawie art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy.

Nie każda jednak czynność stanowiąca dostawę towarów, w rozumieniu art. 7 ustawy podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, ponieważ aby dana czynność podlegała opodatkowaniu tym podatkiem, musi być wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

Zgodnie z art. 15 ust. 1 ustawy,

podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Jak stanowi art. 15 ust. 2 ustawy,

działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły do celów zarobkowych.

Określony w ustawie zakres opodatkowania podatkiem od towarów i usług wskazuje, że do tego, aby faktycznie zaistniało opodatkowanie danej czynności, konieczne jest, aby czynność podlegającą opodatkowaniu wykonał podmiot, który dla tej właśnie czynności będzie działał jako podatnik. Definicja działalności gospodarczej zawarta w ustawie, ma charakter uniwersalny, pozwalający na objęcie pojęciem „podatnik” tych wszystkich podmiotów, które prowadzą określoną działalność, występując w profesjonalnym obrocie gospodarczym. Ponadto, działalność gospodarczą stanowi wykorzystywanie towarów w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Przez ciągłe wykorzystywanie składników majątku należy rozumieć takie wykorzystywanie majątku, które charakteryzuje się powtarzalnością lub długim okresem trwania. Zatem czerpanie dochodów ze składnika majątku wskazuje na prowadzenie działalności gospodarczej.

Na mocy art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz. Urz. UE L Nr 347 z 11 grudnia 2006 s. 1 ze zm.),

„podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel czy też rezultaty takiej działalności.

„Działalność gospodarcza” obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, włącznie z górnictwem, działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie. Za działalność gospodarczą uznaje się w szczególności wykorzystywanie, w sposób ciągły, majątku rzeczowego lub wartości niematerialnych w celu uzyskania z tego tytułu dochodu.

Z przytoczonych regulacji wynika, że podatnikiem podatku od towarów i usług może być każda osoba, która okazjonalnie dokonuje czynności opodatkowanych, przy czym czynności te winny być związane z działalnością zdefiniowaną jako działalność gospodarcza, tj. wszelką działalnością producentów, handlowców i osób świadczących usługi, włącznie z działalnością rolniczą i wykonywaniem wolnych zawodów lub uznanych za takie.

Warunkiem opodatkowania danej czynności podatkiem od towarów i usług w świetle powyższych przepisów, jest spełnienie dwóch przesłanek łącznie: po pierwsze dana czynność ujęta jest w katalogu czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, po drugie – czynność została wykonana przez podmiot, który w związku z jej wykonaniem jest podatnikiem podatku od towarów i usług.

W kontekście powyższych rozważań nie jest podatnikiem podatku od towarów i usług ten, kto jako osoba fizyczna dokonuje jednorazowych lub okazjonalnych transakcji, za które nie jest przewidziana ściśle regularna zapłata oraz nie prowadzi zorganizowanej, czy zarejestrowanej działalności gospodarczej, a tylko np. wyzbywa się majątku osobistego. Dokonywanie określonych czynności incydentalnie, poza sferą prowadzonej działalności gospodarczej, również nie pozwala na uznanie danego podmiotu za podatnika w zakresie tych czynności.

Wskazany problem był przedmiotem orzeczenia Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej z 15 września 2011 r. w sprawach połączonych Jarosław Słaby przeciwko Ministrowi Finansów (C-180/10) oraz Emilian Kuć i Halina Jeziorska-Kuć przeciwko Dyrektorowi Izby Skarbowej w Warszawie (C-181/10). Z powyższego wyroku wynika, że czynności związane ze zwykłym wykonywaniem prawa własności nie mogą same z siebie być uznawane za prowadzenie działalności gospodarczej. Sama liczba i zakres transakcji sprzedaży nie mogą stanowić kryterium rozróżnienia między czynnościami dokonywanymi prywatnie, które znajdują się poza zakresem zastosowania Dyrektywy, a czynnościami stanowiącymi działalność gospodarczą.

Inaczej jest natomiast – jak wyjaśnił Trybunał – w wypadku, gdy zainteresowany podejmuje aktywne działania w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując środki podobne do wykorzystywanych przez producentów, handlowców i usługodawców w rozumieniu art. 9 ust. 1 akapit drugi Dyrektywy. Zatem za podatnika należy uznać osobę, która w celu dokonania sprzedaży gruntów angażuje podobne środki wykazując aktywność w przedmiocie zbycia nieruchomości porównywalną do działań podmiotów zajmujących się profesjonalnie tego rodzaju obrotem, tj. działania wykraczające poza zakres zwykłego zarządu majątkiem prywatnym.

W rozumieniu powyższych twierdzeń pomóc mogą zapisy orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z 29 października 2007 r., sygn. akt I FPS 3/07, w myśl którego, formalny status danego podmiotu jako podatnika zarejestrowanego, a także okoliczność, że dana czynność została wykonana wielokrotnie lub jednorazowo, lecz z zamiarem częstotliwości, nie mogą przesądzać o opodatkowaniu tej czynności bez każdorazowego ustalenia, czy w odniesieniu do konkretnej czynności podmiot ten występował w charakterze podatnika podatku VAT.

Jak wyjaśniono wyżej, w przypadku osób fizycznych, które dokonują sprzedaży, przekazania, bądź darowizny towarów stanowiących część majątku osobistego, tj. majątku, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży bądź wykonywania innych czynności w ramach działalności gospodarczej, należy szczególnie wnikliwie przeanalizować okoliczności, w jakich będzie realizowana transakcja. Co do zasady bowiem osoby fizyczne, które dokonują transakcji w ramach zarządu majątkiem prywatnym, wykluczone są z grona podatników VAT.

W tym miejscu należy podkreślić, że pojęcie „majątku prywatnego” nie występuje na gruncie analizowanych przepisów ustawy, jednakże jak wynika z wykładni art. 15 ust. 2 ustawy, w której zasadnym jest odwołanie się do treści orzeczenia TSUE w sprawie C-291/92 (Finanzamt Uelzen v. Dieter Armbrecht), które dotyczyło kwestii opodatkowania sprzedaży przez osobę, będącą podatnikiem podatku od wartości dodanej, części majątku niewykorzystywanej do prowadzonej działalności gospodarczej, a służącej jej do celów prywatnych. „Majątek prywatny” to zatem taka część majątku danej osoby fizycznej, która nie jest przez nią przeznaczona ani wykorzystywana dla potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej.

Ze wskazanego orzeczenia wynika zatem, że podatnik musi w całym okresie posiadania danej nieruchomości wykazywać zamiar wykorzystywania nieruchomości w ramach majątku osobistego.

Z przedstawionych okoliczności sprawy wynika, że prowadzi Pani działalność gospodarczą polegającą na prowadzeniu sklepu wielobranżowego, jest Pani zarejestrowana jako podatnik VAT czynny. W sierpniu 2021 r. rozszerzyła Pani swoją działalność o najem krótkoterminowy (zakwaterowanie turystów).

W 2019 r. nabyła Pani od osoby niebędącej podatnikiem VAT grunt zabudowany budynkiem o charakterze mieszkalnym. Następnie dokonała Pani rozbudowy i przebudowy tej nieruchomości. Celem rozbudowy było przeznaczenie części nieruchomości do celów działalności gospodarczej, polegającej na wynajmie krótkoterminowym tj. do czynności opodatkowanych VAT. Pozostała część nieruchomości przeznaczona miała być do użytku prywatnego.

Na skutek rozbudowy zwiększyła się powierzchnia nieruchomości i powstały nowe pomieszczenia zwiększające jej powierzchnię (garaż podziemny, dodatkowa kondygnacja i pokoje). Część powstała w wyniku rozbudowy nie jest odrębną nieruchomością pod względem prawnym i nie ma odrębnej księgi wieczystej.

Wydatki na rozbudowę przekraczające 30% wartości początkowej nieruchomości były ponoszone w latach 2020 - 2021. Podatek VAT odliczany był w części, w jakiej w dacie odliczenia był planowany do celów związanych z działalnością (30%).

Od momentu oddania ulepszeń nieruchomość była przeznaczona na wynajem krótkoterminowy w 30%, a w pozostałej części zaspokajane były własne potrzeby mieszkalne.

Obecnie rozważane jest zbycie ww. nieruchomości.

Pani wątpliwości dotyczą kwestii, czy sprzedaż opisanej nieruchomości będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.

W celu rozstrzygnięcia powyższych wątpliwości należy w pierwszej kolejności ustalić, czy dla opisanej transakcji będzie Pani występowała w roli podatnika, a w konsekwencji, czy przedmiotowa dostawa części lub całego budynku będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem VAT.

W okolicznościach wskazanych w opisie sprawy, sprzedaż budynku mieszkalnego w części przeznaczonej na Pani potrzeby mieszkaniowe można uznać za czynność związaną ze zwykłym wykonywaniem prawa własności. W odniesieniu do tej części budynku korzysta Pani z przysługującego Pani prawa do rozporządzania własnym majątkiem, która to czynność oznacza działanie w sferze prywatnej, do której unormowania ustawy o podatku od towarów i usług nie mają zastosowania.

Jednocześnie wskazać należy, że kwestię opodatkowania dostawy gruntu, na którym posadowione zostały budynki lub budowle rozstrzyga art. 29a ust. 8 ustawy, w myśl którego:

W przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu.

Co do zasady zatem, grunt (prawo użytkowania wieczystego gruntu) będący przedmiotem sprzedaży podlega opodatkowaniu według takiej stawki podatku od towarów i usług, jaką opodatkowane są budynki/budowle na nim posadowione.

Mając na uwadze opis sprawy oraz powołane przepisy prawa należy stwierdzić, że sprzedaż nieruchomości gruntowej wraz z posadowionym na tym gruncie budynkiem mieszkalnym, w części przeznaczonej na zaspokojenie Pani potrzeb mieszkaniowych, nie będzie podlegała opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

W analizowanej sprawie brak jest przesłanek pozwalających uznać, że dokonując sprzedaży opisanej części nieruchomości, wystąpi Pani w charakterze podatnika podatku od towarów i usług, w rozumieniu art. 15 ust. 1 ustawy, prowadzącego działalność gospodarczą w myśl art. 15 ust. 2 ustawy.

Nie podjęła Pani aktywnych działań w zakresie sprzedaży tej części nieruchomości, które świadczyłyby o angażowaniu środków w sposób podobny do wykorzystywanych przez handlowców. Podejmowane przez Panią działania należą do zakresu zwykłego zarządu majątkiem prywatnym. Sprzedając tę część budynku będzie Pani korzystać z przysługującego Pani prawa do rozporządzania własnym majątkiem, co nie jest wykonywaniem działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy. Brak tego statusu pozbawia Panią cech podatnika podatku VAT, o którym mowa w art. 15 ust. 1 ustawy w zakresie sprzedaży nieruchomości, a dostawę tej części nieruchomości cech czynności podlegających opodatkowaniu, o których mowa w art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT.

Podsumowując, dokonując sprzedaży opisanej części nieruchomości nie stanie się Pani podatnikiem podatku od towarów i usług, a czynność ta nie będzie podlegać opodatkowaniu tym podatkiem.

Natomiast inaczej przedstawia się sytuacja w związku ze sprzedażą pozostałej części budynku (30%), przeznaczonej na wynajem krótkoterminowy (zakwaterowanie turystów). Jak wskazała Pani w opisie sprawy, ta część budynku jest wykorzystywana w prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej. Tym samym, sprzedaż tej części budynku mieszkalnego wraz z gruntem przynależnym do tej części budynku będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług.

Przepisy ustawy o podatku od towarów i usług oraz rozporządzeń wykonawczych do tej ustawy, przewidują dla niektórych towarów i usług zwolnienie od podatku. Zastosowanie zwolnienia od podatku, jako odstępstwo od zasady powszechności i równości opodatkowania, możliwe jest jedynie w przypadku wykonywania czynności ściśle określonych w ustawie oraz w przepisach wykonawczych wydanych na podstawie jej upoważnienia.

Zakres i zasady zwolnienia od podatku dostawy towarów lub świadczenia usług zostały określone m.in. w art. 43 ustawy.

Stosownie do treści art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy:

zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Jak wynika z powyższych uregulowań, zwolnienie wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy stosuje się w odniesieniu do dostawy całości lub części budynków, budowli, jeżeli w stosunku do nich doszło do pierwszego zasiedlenia, przy czym okres pomiędzy pierwszym zasiedleniem, a dostawą nie jest krótszy niż 2 lata.

Wykluczenie z tego zwolnienia następuje w sytuacjach, gdy dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz w sytuacji, gdy od momentu pierwszego zasiedlenia do chwili sprzedaży nie minęły co najmniej 2 lata.

Zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy:

Ilekroć w dalszych przepisach jest mowa o pierwszym zasiedleniu – rozumie się przez to oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi lub rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:

a) wybudowaniu lub

b) ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej.

Z powyższego przepisu wynika, że pierwszym zasiedleniem jest pierwsze zajęcie nieruchomości do używania. „Pierwsze zasiedlenie” budynku lub jego części ma więc miejsce zarówno w sytuacji, w której po wybudowaniu budynku oddano go w najem, jak i w przypadku wykorzystywania budynku na potrzeby własnej działalności gospodarczej podatnika – bowiem w obydwu przypadku doszło do korzystania z budynku.

W przypadku nieruchomości niespełniających przesłanek do zwolnienia od podatku na podstawie powołanego wyżej przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ustawodawca umożliwia podatnikom – po spełnieniu określonych warunków – skorzystanie ze zwolnienia wskazanego w pkt 10a tego przepisu.

W myśl art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy:

zwalnia się od podatku dostawę budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa w pkt 10, pod warunkiem, że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Jeżeli nie zostaną spełnione przesłanki zastosowania zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 i pkt 10a ustawy, należy przeanalizować możliwość skorzystania ze zwolnienia od podatku w oparciu o przepis art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

Stosownie do art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy:

zwalnia się od podatku dostawę towarów wykorzystywanych wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku, jeżeli z tytułu nabycia, importu lub wytworzenia tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego.

Zwolnienie od podatku określone w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dotyczy wszystkich towarów – zarówno nieruchomości, jak i ruchomości – przy nabyciu (imporcie lub wytworzeniu) których nie przysługiwało podatnikowi prawo do odliczenia podatku VAT i wykorzystywanych – niezależnie od okresu ich używania przez podatnika (kilka dni, miesięcy czy lat) – wyłącznie na cele działalności zwolnionej od podatku VAT.

Jak wynika z opisu sprawy, w latach 2020-2021 ponosiła Pani wydatki na rozbudowę budynku mieszkalnego, przekraczające 30% jego wartości początkowej. Po zakończeniu rozbudowy nieruchomość została wprowadzona do ewidencji środków trwałych 31 grudnia 2021 r. i wykorzystywana jest w prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej polegającej na najmie krótkoterminowym (działalność opodatkowana podatkiem VAT).

Dostawa budynku w części wykorzystywanej przez Panią w prowadzonej działalności gospodarczej nie będzie podlegać zwolnieniu od opodatkowania podatkiem VAT na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, ponieważ pomiędzy datą pierwszego zasiedlenia budynku a planowaną obecnie dostawą nieruchomości, nie upłynie okres dłuższy niż 2 lata, a w konsekwencji przedmiotowa dostawa nie będzie spełniała warunków przewidzianych w art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy o VAT.

W przypadku, gdy dla planowanej transakcji dostawy części budynku nie ma zastosowania zwolnienie od podatku VAT wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy, należy przeanalizować możliwość zastosowania zwolnienia wskazanego w art. 43 ust. 1 pkt 10a bądź art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy o VAT.

Z przepisu art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT wynika, że prawo do zwolnienia od podatku przysługuje wówczas, gdy w stosunku do obiektów będących przedmiotem sprzedaży nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, oraz dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

W opisie sprawy wskazała Pani, że przysługiwało Pani prawo do odliczenia podatku naliczonego od wydatków na rozbudowę nieruchomości w części, w jakiej planowane było wykorzystanie budynku do celów związanych z działalnością. W związku z tym, nie został spełniony jeden z warunków uprawniający do skorzystania ze zwolnienia od podatku wynikający z ww. art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

W konsekwencji, planowana transakcja sprzedaży nieruchomości nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy.

Natomiast, aby zastosować zwolnienie od podatku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, dla dostawy towarów, spełnione muszą być łącznie dwa warunki wskazane w tym przepisie, tj.:

1)towary muszą służyć wyłącznie działalności zwolnionej, w żadnym momencie ich posiadania nie można zmienić ich przeznaczenia oraz sposobu wykorzystywania,

2)brak prawa do odliczenia podatku VAT naliczonego przy nabyciu (imporcie, wytworzeniu) tych towarów.

Niespełnienie choćby jednego z powyższych warunków daje podstawę do wyłączenia dostawy towarów ze zwolnienia od podatku VAT przewidzianego w ww. art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy.

NSA w wyroku z 28 lutego 2013 r., sygn. akt I FSK 627/12 wskazał, że: „Zwolnienie, o którym mowa w art. 136 lit. b) dyrektywy 2006/112/WE, a więc również wynikające z art. 43 ust. 1 pkt 2 u.p.t.u., przysługuje tylko wtedy, gdy podatnik nie ma prawa do odliczenia podatku na skutek ograniczeń i zakazów przewidzianych przepisami dyrektywy lub u.p.t.u., co wynika np. ze związku ze sprzedażą zwolnioną od podatku (por. art. 86 i art. 88 ustawy), a więc nie ma zastosowania, gdy brak odliczenia podatku w poprzedniej fazie obrotu wynika z faktu, że dana czynność w ogóle nie podlegała opodatkowaniu (por. wyrok TSUE z 8 grudnia 2005 r. w sprawie C-280/04 Jyske Finanse A/S) oraz gdy podatnik, mając prawo do odliczenia podatku naliczonego, z uprawnienia tego nie skorzystał.”

W wyroku, na który powołuje się Naczelny Sąd Administracyjny, Trybunał Sprawiedliwości Unii Europejskiej stwierdził, że ze zwolnienia z VAT nie będzie korzystać dostawa towarów, w stosunku do których podatnik nie odliczył VAT naliczonego z powodów innych niż ściśle określone w art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE. Tym samym, przepis art. 136 Dyrektywy 2006/112/WE wskazuje zatem, że w przypadkach, w których przy nabyciu towaru VAT w ogóle nie wystąpił, nie można uznać, że mamy do czynienia z brakiem prawa do odliczenia VAT.

Powyższe oznacza, że zwolnienie, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy nie może mieć zastosowania do zbycia towaru przez podatnika, jeżeli transakcja sprzedaży, w wyniku której nabył on wcześniej ten towar nie była opodatkowana podatkiem od towarów i usług.

Z uwagi na okoliczność, że nabycie nieruchomości nie nastąpiło w ramach czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem VAT, nie można uznać, że nie przysługiwało Pani prawo do odliczenia podatku VAT, skoro dostawa nie była objęta tym podatkiem. Ponadto, wskazała Pani, że część budynku mieszkalnego (30%) wykorzystywana jest bezpośrednio w prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej w zakresie najmu krótkoterminowego, tj. do czynności opodatkowanych. Nie służy więc wyłącznie do działalności zwolnionej od podatku.

Mając, zatem na uwadze okoliczności sprawy, stwierdzić należy, że dostawa części budynku nie będzie korzystała także ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 2 ustawy, ponieważ nie zostały spełnione warunki, o których mowa w tym przepisie.

Tym samym, zbycie przez Panią opisanej części budynku będzie stanowić czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 w powiązaniu z art. 7 ust. 1 ustawy o VAT. W myśl art. 29a ust. 8 ustawy, opodatkowaniu podlegać będzie również część gruntu przynależnego do tej części budynku.

Planowana dostawa tej części nieruchomości nie będzie mogła korzystać ze zwolnienia od podatku na podstawie art. 43 ust. 1 pkt 10, pkt 10a ani pkt 2 ustawy, a w konsekwencji będzie Pani zobowiązana do naliczenia podatku VAT z tytułu sprzedaży części opisanej nieruchomości, wykorzystywanej w prowadzonej przez Panią działalności gospodarczej.

Przedmiotem Pani wątpliwości jest również to, w jaki sposób ustalić podstawę opodatkowania dla dostawy ww. części budynku mieszkalnego, do której może mieć zastosowanie preferencyjna stawka podatku VAT.

Zgodnie z art. 29a ust. 1 ustawy:

Podstawą opodatkowania, z zastrzeżeniem ust. 2, 3 i 5, art. 30a-30c, art. 32, art. 119 oraz art. 120 ust. 4 i 5, jest wszystko, co stanowi zapłatę, którą dokonujący dostawy towarów lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu sprzedaży od nabywcy, usługobiorcy lub osoby trzeciej, włącznie z otrzymanymi dotacjami, subwencjami i innymi dopłatami o podobnym charakterze mającymi bezpośredni wpływ na cenę towarów dostarczanych lub usług świadczonych przez podatnika.

Z przepisu tego wynika, że podstawę opodatkowania w podatku od towarów i usług stanowi wynagrodzenie, które dostawca lub usługodawca otrzymał lub ma otrzymać z tytułu dostawy towarów albo świadczenia usług. Wynagrodzenie to oznacza wartość rzeczywiście otrzymaną (lub która ma być otrzymana) w konkretnym przypadku.

Zgodnie z art. 41 ust. 12a ustawy,

przez budownictwo objęte społecznym programem mieszkaniowym rozumie się obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyłączeniem lokali użytkowych, lokale mieszkalne w budynkach niemieszkalnych sklasyfikowanych w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w dziale 12, oraz obiekty sklasyfikowane w Polskiej Klasyfikacji Obiektów Budowlanych w klasie ex 1264 - wyłącznie budynki instytucji ochrony zdrowia świadczących usługi zakwaterowania z opieką lekarską i pielęgniarską, zwłaszcza dla ludzi starszych i niepełnosprawnych, a także mikroinstalację, o której mowa w art. 2 pkt 19 ustawy z dnia 20 lutego 2015 r. o odnawialnych źródłach energii (Dz. U. z 2021 r. poz. 610, 1093, 1873 i 2376 oraz z 2022 r. poz. 467), funkcjonalnie z nimi związaną, z zastrzeżeniem ust. 12b.

Zgodnie z art. 41 ust. 12b ustawy,

do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym określonego w ust. 12a nie zalicza się:

1) budynków mieszkalnych jednorodzinnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 300 m²;

2) lokali mieszkalnych, których powierzchnia użytkowa przekracza 150 m².

W myśl art. 41 ust. 12c ustawy,

w przypadku budownictwa mieszkaniowego o powierzchni przekraczającej limity określone w ust. 12b stawkę podatku, o której mowa w ust. 2, stosuje się tylko do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikującej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej, z zastrzeżeniem ust. 12 pkt 2.

Z powołanych wyżej przepisów wynika, że warunkiem zastosowania preferencyjnej stawki podatku VAT, jest spełnienie dwóch przesłanek. Po pierwsze zakres wykonywanych czynności musi dotyczyć budowy, remontu, modernizacji, termomodernizacji obiektów budowlanych lub ich dostawy. Po drugie, budynki lub ich części, których dotyczą ww. czynności, muszą być zaliczane do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym.

Analizując przedstawione okoliczności sprawy w kontekście powołanych przepisów prawa należy stwierdzić, że preferencyjna stawka podatku VAT w związku z dostawą opisanego budynku mieszkalnego – w zakresie w jakim dostawa tego budynku będzie podlegać opodatkowaniu VAT - znajdzie zastosowanie do części podstawy opodatkowania odpowiadającej udziałowi powierzchni użytkowej kwalifikowanej do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym w całkowitej powierzchni użytkowej tego budynku, przy uwzględnieniu zasad wskazanych w art. 41 ust. 12b pkt 1 i art. 41 ust. 12c ustawy.

Przy określaniu powierzchni użytkowej na potrzeby podatku od towarów i usług można posłużyć się każdą normatywnie określoną metodą ustalania takiej powierzchni, która będzie w danym przypadku racjonalna. Jednocześnie należy zauważyć, że wyłącznie Pani znając specyfikę swojej działalności gospodarczej, jest w stanie wybrać metodę, która będzie najbardziej adekwatna i racjonalna, a nie organ w trybie interpretacji indywidualnej. Dla ustalenia ww. podstawy opodatkowania nie będzie mieć znaczenia, jaka część budynku zakwalifikowanego jako budynek mieszkalny objęty społecznym programem mieszkaniowym wykorzystywana jest do działalności gospodarczej, podlegającej opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług, a jaka do celów mieszkalnych.

Pani stanowisko jest zatem prawidłowe.

Dodatkowe informacje

Interpretacja nie rozstrzyga kwestii zakwalifikowania budynku stanowiącego przedmiot planowanej sprzedaży do budownictwa objętego społecznym programem mieszkaniowym, ponieważ nie stanowiło to przedmiotu zadanych przez Panią pytań.

Niniejsza interpretacja dotyczy podatku od towarów i usług, natomiast w części dotyczącej podatku dochodowego od osób fizycznych wydane zostanie odrębne rozstrzygnięcie.

Informacja o zakresie rozstrzygnięcia

Interpretacja dotyczy zdarzenia przyszłego, które Pani przedstawiła i stanu prawnego, który obowiązuje w dniu wydania interpretacji.

Pouczenie o funkcji ochronnej interpretacji

‒Funkcję ochronną interpretacji indywidualnych określają przepisy art. 14k-14nb ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.). Interpretacja będzie mogła pełnić funkcję ochronną, jeśli Pani sytuacja będzie zgodna (tożsama) z opisem zdarzenia przyszłego i zastosuje się Pani do interpretacji.

‒Zgodnie z art. 14na § 1 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n Ordynacji podatkowej nie stosuje się, jeśli stan faktyczny lub zdarzenie przyszłe będące przedmiotem interpretacji indywidualnej jest elementem czynności, które są przedmiotem decyzji wydanej:

1)z zastosowaniem art. 119a;

2)w związku z wystąpieniem nadużycia prawa, o którym mowa w art. 5 ust. 5 ustawy z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług;

3)z zastosowaniem środków ograniczających umowne korzyści.

Zgodnie z art. 14na § 2 Ordynacji podatkowej:

Przepisów art. 14k-14n nie stosuje się, jeżeli korzyść podatkowa, stwierdzona w decyzjach wymienionych w § 1, jest skutkiem zastosowania się do utrwalonej praktyki interpretacyjnej, interpretacji ogólnej lub objaśnień podatkowych.

Pouczenie o prawie do wniesienia skargi na interpretację

Ma Pani prawo do zaskarżenia tej interpretacji indywidualnej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego. Zasady zaskarżania interpretacji indywidualnych reguluje ustawa z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 329 ze zm., dalej jako „PPSA”.

Skargę do Sądu wnosi się za pośrednictwem Dyrektora KIS (art. 54 § 1 PPSA). Skargę należy wnieść w terminie trzydziestu dni od dnia doręczenia interpretacji indywidualnej (art. 53 § 1 PPSA):

‒w formie papierowej, w dwóch egzemplarzach (oryginał i odpis) na adres: Krajowa Informacja Skarbowa, ul. Teodora Sixta 17, 43-300 Bielsko-Biała (art. 47 § 1 PPSA), albo

‒w formie dokumentu elektronicznego, w jednym egzemplarzu (bez odpisu), na adres Elektronicznej Skrzynki Podawczej Krajowej Informacji Skarbowej na platformie ePUAP: /KIS/SkrytkaESP (art. 47 § 3 i art. 54 § 1a PPSA).

Skarga na interpretację indywidualną może opierać się wyłącznie na zarzucie naruszenia przepisów postępowania, dopuszczeniu się błędu wykładni lub niewłaściwej oceny co do zastosowania przepisu prawa materialnego. Sąd jest związany zarzutami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art. 57a PPSA).

Podstawa prawna dla wydania interpretacji

Podstawą prawną dla wydania tej interpretacji jest art. 13 § 2a oraz art. 14b § 1 ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. – Ordynacja podatkowa (t.j. Dz. U. z 2022 r. poz. 2651 ze zm.).